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维权改变业主命运之被肆意出租的地下室
1970-01-01 08:00:00 来源: 】 浏览:3213次 评论:0
【事实概要】
北京市朝阳区国典华园小区位于北京市安定路12号院内,共有7栋16层商品房居民楼住宅楼,其地下室设计用途均为业主共用的自行车库、汽车库、各种设备、管道阀门层、设备维修间及人防。2004年,小区各楼开始陆续交付业主使用。陈开成(化名)便在这时成为国典华园业主之一。
2007年3月底与4月上旬,国典华园小区开发公司北京国电房地产开发有限公司(以下简称“国电公司”)分别与北京鲁都科技开发有限公司(以下简称“鲁都公司”)、北京龙辉基业房地产信息咨询有限公司(以下简称“龙辉公司”)签订《租赁合同》,将1、2、3、7号楼地下室中3115.35平方米的空间出租给龙辉公司、将6号楼地下室1845.52平方米建筑面积的空间出租给鲁都公司用于办公、商住、仓储。同年8月10日,龙辉公司与某建工公司达成装修工程合同,约定将其与鲁都公司承租的4900平方米地下空间改造为100多个出租用小房间。该工程于2007年8月18日在未取得施工许可证的情况下即开工。
2007年11月29日,北京市朝阳区建委查处了龙辉公司擅自开工的违法行为,并作出4200元罚款的行政处罚。2007年11月30日,龙辉公司向朝阳区建委递交《建筑工程施工许可申请表》,申请取得国典华园小区1、2、3、6、7楼地下室装修改造工程施工许可。2007年12月7日,朝阳区建设委员会给龙辉公司核发[2007]施(朝)装字0342号施工许可证。
2008年1月,龙辉公司开始将改造后的地下室对外出租并招租招待所。陈开成与其他业主对此甚感不满——原有建筑物的结构被改变了,公用地下室的使用功能被变更了,小区的宁静、安全也即将被大大破坏!
一如其他气愤而理智的业主,陈开成等几名业主决定实践“维权改变业主命运”之谛,委托毕文强律师代为争取合法权益,以改写被肆意出租地下室的命运!
【办案掠影】
对案情进行拿捏后,毕文强律师认为该案是近几年日趋热化的社区地下空间纠纷的典型之一,而这一典型性恰恰也是办理该案的鸡肋所在——有关居民小区地下空间相应法律法规严重缺失,导致地下空间权属不清,从而各式地下室之争的解决最终仰仗受案法院的自由裁量。司法实践中,不乏以业主败诉收场之案例。如何使这项新型法律纠纷得到最优解决?
办案第一季:投石问路,两“局”信访获丰收!
为掌握更多有利于委托人的法律事实,结合本案情形,毕文强律师将代理策略的第一项定位于“投石问路”,建议委托人去相关行政部门进行书面情况反映。遂,委托人先后去了北京市公安局消防局、朝阳区民防局信访。
这一“边缘性”策略全面丰收:
——北京市公安局消防局在信访回复中明确指出龙辉公司对地下室的改造未办理任何消防审核手续,擅自施工,违法了《北京市消防条例》的规定,属违法行为;同时,改造后的地下室空间格局发生了变化,100多个小房间及走道内报警各喷淋的设置数量和位置都存在问题,不符合现行规范的规定。
——朝阳区民防局也在其信访回复中指出诉争地下室的人防工程均未达到安全使用标准,也未依法办理《人防工程使用证》。
——2008年2月19日,朝阳区公安消防支队对龙辉公司在装修时未向公安消防机构申报的违法行为作出《北京市朝阳区公安消防支队公安行政处罚决定书》,责令停止施工,并课以罚款。
办案第二季:拨开迷雾,敲定诉讼手段!
经过第一季代理活动后,毕文强律师及其Fc70团队决定进入诉讼这一最后的救济程序,并发掘了确权之诉、行政之诉、侵权之诉、违约之诉、相邻权之诉五重诉讼手段,但是,究竟何为“通幽曲径”还不得而知!
将五重诉讼手段的优劣进行反复权衡之后,毕律师放弃了很有法理依据却缺乏法律支撑的确权之诉,改而折取行政诉讼这一“曲线救济”策略——将朝阳区建设委员会推上被告席,请求法院撤销由其颁发的施工许可证,不但可以直接针对侵权方的违法施工行为,还可以利用原被告双方在行政诉讼中的不对等性,享受原告方在举证方面的特殊地位,从而使胜诉成为可能,阻却违法!
办案第三季:析理辩法,胜诉尘埃落定!
2008年6月中旬,朝阳法院对陈开成诉朝阳区建设委员会一案进行了开庭审理。庭审中,毕文强律师开门见山地对被告违法颁发施工许可证的行为进行了缜密论证,并辅以前期所获各项证据加以有力证明。此外,毕文强律师还深入分析了被告行为给诉争建筑物建筑安全以及社区秩序安全两个方面带来的巨大影响。
4个月后,毕文强律师的析理辩法成效卓显:朝阳法院认定被告朝阳区建委作出的被诉建筑工程施工许可,系行政许可条件尚未满足情况下实施的行政行为,违反了《建筑法》、《消防法》的相关规定,依法应当予以撤销。
【律师说法】
在通过各种途径解决问题未果的情况下,诉讼必然成为业主最后的救济手段。诉讼手段的缺点是周期长,牵涉精力多以及结果的不确定性,而法院最终会给做出一个能束缚当事人的效力结果,亦即判决,而判决一旦作出,便对双方具有强制执行力。
就本案而言,其带给人的第一感性认知便是开发商既存在侵权行为又存在违约行为,可以从不同法律关系出发寻求救济。但对这一思路进行进一步思索,却发现纠纷的根源在于地下空间的权属不清。但是如何解决这个根本性的问题,却不是诉讼所能独自胜任的,因为在成文法的我国,还尚未为如此的纠纷提供准据条款。
基于以上一点,本案代理律师退而求次优,结合案件举证难的特点以及相关细节,择取行政诉讼,通过举证程序搜集到侵权方的更多隐性资料,从而使委托人诉之利益的实现可能最大化。


 
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