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维权改变业主命运之京城大小业主公摊面积第一讼
2011-10-04 08:43:18 来源: 】 浏览:3458次 评论:0
【事实概要】
长安兴融中心位于金融街,深灰色的大厦融合了中国传统建筑与西方开放式街坊的精髓,东西两座写字楼呈对称的“L”型,共同与南侧条形的公寓楼围合成庭院式格局。其中南楼又分东西两侧,西侧公寓住宅区,东侧则为中国建银投资有限公司(以下简称“建银投资”)写字楼办公区,东西区之间由一个有4台高速电梯的公共电梯厅相连接。
李页(化名)于2006年5月入住长安兴融中心南楼,同年7月,她赫然发现公用电梯厅变身办公场所——建银投资擅自将该楼7—14层公用电梯厅的逃生门反锁,并建造障碍物拦截了公用电梯厅,使其隔离成一个单独归其使用的办公场所——原本归全体业主共同使用的4台高速电梯被建银投资据为己用,而且业主在发生紧急情况时也无法迅速通过逃生门彻离!
面对公然的侵占公摊面积行为,李页率先付诸法律维权,并委托毕文强律师为其维权同盟。在毕律师的陪同下,委托人几次找到开发商、建银投资协商,然未果!同年12月,李页联合其他15名业主向西城区法院提请诉讼,状告建银投资侵占公共电梯间,要求建银拆除障碍物,恢复原状,并对公寓业主进行相应赔偿。
历经一年半的迂回曲折,这一京城大小业主“公摊”之争第一案终以胜诉告终:法院判决确认银建投资侵权,并判令其停止侵占、拆除障碍物、恢复原状。
【办案掠影】
现实生活中,公摊面积被开发商“偷”的情形比较多,被物业公司“占”的情形也不少,但本案中这类大业主侵占小业主公摊面积的情形实属不多。故而作为这类案件的代理律师,也要“摸着石头过河”!
办案第一辑:妙定立案方式!
16名委托人,进入诉讼程序则意味着16名原告。从法律角度而言,案件当事人一方或双方为两人或两人以上,则构成共同诉讼。但是,共同诉讼又有普通共同诉讼、必要共同诉讼之分。以何种方式立案?根据以往的经验——法院内部对必要共同诉讼有相关规定,故而其立案难度通常较大,经过一番斟酌与思索,毕文强律师敲定立案策略:以普通共同诉讼方式立案!如此以来,既可以减少启动风险又能够降低诉讼周期。沿着这一策略,施以一定技术处理,该案被西城法院正式受理。
办案第二辑:巧挪举证责任!
本案是侵权法律关系,那么要证明侵权成立需要具备侵权主体、侵权事实和侵权客体这三个条件。本案中侵权主体很明确,侵权事实方面,业主经过照相、录相等方式即能证明,侵权人对此亦不否认。争议的焦点就在于侵权客体方面,即需要证明大业主所独占空间属业主参与分摊的公共部位,应归全体业主共同所有和使用,这亦是举证的难点。侵权人坚持称自己当初购房时开发商承诺是独立使用的大面积空间,并能够提供合同证明,业主提供的合同也清楚的写明被占部位参与了分摊。到底熟是熟非?还是开发商“一女二嫁”?
为了拿到更多有价值的证据相互印证,毕文强律师与其麾下的案件承办小组得出全新思路——将开发商、物业公司列为第三人一并提起诉讼: 从法律关系角度讲,开发商和物业公司存在怠于履行职责的行为,要求其承担连带责任并非没有依据;从取证角度看,第三人通常会为了保护自己的权益而在应诉时提供一些律师很难搜集到的证据,而这些证据往往是一把双刃剑。经过一番设计,部分举证责任就这样巧妙地转嫁到了开发商和物业身上。
办案第三辑:执着三取证!
尽管部分艰难举证责任已巧妙移转,但是自行举证仍然是先发制人的关键所在!出于明确公摊部位和计算损失赔偿额的需要,毕文强律师决定到相关部门去调取竣工平面图。应然之态下,律师依法享有调查取证权;实然状态中,律师取证障碍颇多,境地比较尴尬!第一次调查时,毕律师冷遇主管部门的直接回绝;第二次调查得益于第一次律师的析理辩法,工作人员态度峰回路转;第三次调查终有所“获”,主管部门拿出了整整一车的文件和胶卷让律师看,但不得复印,只能在现场用肉眼通过仪器一个个来逐个核对数据。
民事诉讼,取证维艰!但迎难而上,恰为律师职业之内核……
【律师说法】
本案的社会价值恐在于其“京城第一案”之定位,将社区矛盾的又一演绎形式带至诸多思考者的视野之中。然,站在一个法律工作者的角度审视这个案件,其彰显出来的问题也好,导引也罢,包括以下三个方面:
其一,物权优于债权。大业主与开发商的合同约定内容不管为何,系债权关系。但是业主对公摊面积(公共部位)所享有的权利则是物权。民事权利中,物权优于债权是亘古不变的原理。依据这一逻辑,公共部位应当由业主共有所有和使用,任何人都不能据为己用。
其二,侵权损害赔偿于法有据。根据侵权理论,有侵权事实,则应由侵权人赔偿受害人的损益。在本案中,原告方依其调取证据计算出受损金额——业主为被侵权部位所支付的物业费,并向被告提出索赔要求。这一诉求在公摊面积侵占纠纷中尚属首例,而法院也采保守之态,未加以支持!但是,毕文强律师认为,既然侵权损害赔偿之主张于法有据,就应当对受害人损益进行救济!从这一点而言,我国司法观念有待进一步完善!
其三,公摊面积与公共部位的界定。业主对社区公共财产已越来越关注,但很多人都认为只有公摊面积属社区公共部位,未参与公摊的不属于社区公共部位。实则不然,公摊面积肯定是公共部位,但非公摊面积未必不是公共部位。其具体判别可通过以下几个渠道:
1、 面积测绘报告:开发商通常拒绝提供给业主全部的面测报告,但网上一般都会公示;
2、 建设工程规划许可资料和竣工备案图:本人认为每个业主都应有权调取,但实际上相关部门只允许业委会或业委会筹备组调取,律师调查权有时亦被忽视;
3、 去工程设计研究院调取最原始设计资料;
4、 去物业公司查询开发商委托物业托管的部位,一般属业主共有,不排除例外情况
5、 业主购房合同。
上述资料一般是相互佐证的,对其的考察即可查明社区某一部位的归属!
《物权法》俨然成为业主群体权利意识觉醒的风向标。在其指引之下,本案的胜利无疑将使社区民主自治之实现变得更为通达!
 
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