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未经业主同意,前期物业可与开发商终止服务合同么?
2011-10-04 08:41:20 来源: 】 浏览:7103次 评论:0

   【前篇——案情】

    2005年8月,北京长安兴业房地产开发有限公司(以下简称“长安兴业公司”)选聘“宾至国际物业管理(北京)有限公司”(以下简称“宾至物业”)为前期物业公司。2006年4月,美籍华人张童童(化名)与长安兴业公司签订《北京市商品房预售合同》,以560万元人民币购得长安兴融中心高档公寓一套。购房同时,张童童以业主身份与宾至物业签订《长安兴融中心前期物业管理服务协议》,约定其按照建筑面积每月每平方米8.3元人民币的费用标准,一次性向宾至物业交纳入住后第一年物业管理费,合计人民币29079.22元。
    2006年9月,宾至物业与长安兴业公司经协商签订《终止协议书》,并于10月完全停止物业服务。而与之同时,长安兴业公司另聘北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司(以下简称“世邦魏理仕公司”)为新前期物业管理服务公司,双方重新签订《长安兴融中心前期物业服务合同》。世邦魏理仕公司入住长安兴融中心后当即要求业主与其再次签订《前期物业管理服务协议》。
在新物业公司的强势要求下,张童童甚觉“是可忍孰不可忍”——宾至物业与自己是存在合同关系的,它有权利不经自己同意就解除这个合同么?合同约定服务期限未至,物业撤离,自己预先缴纳的一年物业费又何去何从?旧的合同可以这么轻易地不名一文,那与新物业公司签订新的合同到底意义何在?
    张童童就自己的疑惑向毕文强律师进行咨询后,了解到其合法权利确实被侵犯,于2007年9月诉至西城法院,要求确认宾至物业违约并承担违约责任,继续履行合同。因合同效力认定存疑,北京市第一中级人民法院提审此案,最后于2008年做出判决——宾至物业违约,但由于其事实上的撤离与新物业公司的进驻,继续履行已无可能,遂由其承担物业费返还责任,给付张童童人民币21082.42元。

    【后篇——析理】

    本案的纠纷缘起很好厘清:开发商——前期物业公司——业主这三方之间存在二个合同关系:一是由开发商和前期物业公司签订的聘用合同;二是由前期物业公司和业主签订的《物业管理合同》。两份格式合同内容基本相同。这种主体关系是我国现阶段社区治理架构中的一种主流模式。但也恰恰是这种架构导致了现阶段日益膨胀的物业纠纷现象。何言如此?问题出现后又如何解决?结合本案来讲,有以下几点:
    首先,这种架构的内在原理是矛盾的。第一个合同是在业主都还没有入住的时候对全体社区的共有部位签订的,即表明开发商已将社区的共有部位的物业管理交给前期物业公司,前期物业的服务对象实际上已经包括社区内所有业主。据此,第二个合同的必要性和合理性就成为一个问题!
之于合理性,后一合同的内容与前一合同的内容基本一致,这就意味着,单个业主与前期物业约定的事项是针对全体业主共有的部位做出的!其合理性的质疑就不言而喻了。
之于必要性,即物业公司是否有必要再行与业主签订服务合同尚值商榷!第一个合同的约定已经将第二个合同约定的服务事项进行约定,因此,签订第二个合同的价值并不明朗。此外,根据现实情况统计,前期物业与业主签订协议的目的主要在于向业主收取物业费。将合同目的与合同价值两相比照,不难看出其必要的程度并不深厚。
    其次,两个合同均成立且有效的情况当然并不导致纠纷的必然产生,但纠纷一旦产生,应当如何解决?这就不能泛泛而言了。具体案情,具体分析。在本案中,第二个合同仅仅履行五个月,宾至物业即依其与开发商对第一个合同的终止“自然”终止第二个合同的做法确实有偏颇!
一方面,本着合同的相对性,在合同履行期间,除非出现法定接触事由而为法定解除,就只能是合同双方共同表意终止合同。也就是说,张童童与宾至物业之间的合同尚且处于约定服务期间(此处涉及一个重要问题,即服务期间!一般前期物业服务合同不会在条款中明确合同期限的,这就涉及一个解释与推定的问题了。根据《物业管理条例》的相关规定,如无其他意定条款,前期物业公司将提供服务直至社区业主委员会成立改聘新的物业。因此,张童童与宾至之间物业服务合同的服务终止期应当是长安兴融中心成立业主委员会并由业主委员会改聘新的物业公司之时),宾至只有经得张童童的同意方能解除合同。换言之,宾至物业与张童童之间的合同并不因为宾至物业与开发商之间合同的解除而解除!
     另一方面,第一个合同的解除效力亦是存疑的!尽管这解除是双方意思表示一致的结果,但从前提出发,开发商是否有权表达解除合同效力的能力亦不得而知——开发商作为建设单位,依法享有选用前期物业公司的权利。但是,现阶段没有任何成文法律规范允许开发公司解聘物业公司。并且,随着销售进展和房屋产权的大量过户,开发商已从建设单位过渡为拥有少部分产权的业主,作为个体业主,此时的开发公司更无权代替全体业主做出解聘物业公司的决定。概言之,第一个合同的《终止协议书》不能发生法律效力!
    综合以上两个方面的分析,可以得出第一个结论,即宾至物业撤出长安兴融中心的行为是一个根本违约行为!于是,这个结论又衍生新的问题——违约责任的承担!通常,违约责任的承担方式有以下四种:支付违约金、赔偿损失、继续履行、采取补救措施!本案原告要求宾至物业继续履行的方式被法院认定为事实上不能,遂改而判决金钱支付。这一方式约可归为“采取补救措施”!至于违约金、赔偿损失两点在本案中虽未体现,但假若真的主张,原告方往往也会存在举证难的救济盲点!
    最后,两个合同以外的第三方当事人,即世邦魏理仕公司的法律地位也是晦涩的!总结上文,其原因可归结为两点:其一,开放商不能找到其解聘前期物业公司改聘新的物业公司的行为寻求到法律依据;其二,世邦魏理仕公司进驻长安兴融中心之时,宾至物业与开放商的合同终止行为无效、与业主的物业服务合同有效。这两点元素使得世邦魏理仕公司的合法地位面临釜底抽薪一般的尴尬!
     本案是社区治理结构混乱下所致的一个典型案例,凸显的问题集中于以上三点。《物权法》、《物业管理条例》等专门法律规范虽已对解决社区法律纠纷铺垫了渐趋明朗的基调,但房产交易、物业管理两大行业中相对陈旧的行业规则、服务意识仍然是对业主权利能否实现“软着落”的一大挑战!
 

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