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北京市某小区诉戴德梁行广告收益案
2012-07-11 10:41:56 来源: 】 浏览:2393次 评论:0

北京市某小区诉戴德梁行广告收益案

 案情

    北京市朝阳区某小区由开发商开发建设后,委托某物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。
    2009年2月19日,该小区业主委员会在朝阳区政府东风地区办事处登记备案。在业主大会的授权下,该小区业委会于2010年5月组织了公开招投标,选聘了新的物业公司,并于2010年8月6日与新的物业服务企业签订了物业服务合同。同时,该小区业委会与前期物业服务企业终止了物业管理合同。
    2010年8月6日,朝阳区小区所在社区居委会、该小区开发商、该小区业委会、前期物业服务企业和现物业服务企业在该小区所属社区居委会会议室就有关该小区物业管理的交接事项召开会议并达成了《小区物业交接五方会议备忘录》,约定盛世交接暂定于2010年8月15日下午5点完毕。
   在前期物业服务企业向该小区提供物业服务期间,前期物业服务企业曾利用该小区共有区域进行营利活动。根据前期物业服务企业向该小区业委会交付的《小区公区收费情况统计表》:(1)沃华商贸公司向前期物业服务企业交费人民币11 8000元;(2)“精准阳光”向前期物业服务企业交费人民币36 000元;(3)“分众传媒”向前期物业服务企业交费人民币231 741.93元,上述费用共计人民币385 741.93元。该小区与前期物业服务企业双方前期物业合同终止后,前期物业服务企业一直未将此项收入向该小区移交。
   该小区业委会于2011年7月7日以建筑物区分所有权为由,将前期物业服务企业诉至北京市朝阳区人民法院,请求法院判决前期物业服务企业向该小区业委会交付公共区域的广告收入。
   前期物业服务企业对该小区所主张的公共区域广告收入属于广大业主共同所有没有异议,对原告主张的广告收入金额也予以认可,但认为广告收入是物业管理账户中不可分割的一部分,拒绝向该小区业委会移交公共区域广告收入。
 

 判决结果
 
     该小区委托盛廷律师事务所毕文强、商宁律师代理此诉讼。毕律师鞭辟入里的分析了公共区域广告收益由业主共有由业主管理,并指出其法律依据。北京市朝阳区法院接受了此观点,2012年3月20日,该人民法院对此案作出判决:被告:某物业管理有限公司(该小区前期物业服务企业)于本判决生效后七日内向原告北京市某小区业主委员会移交公共区域广告收入三十八万五千七百四十一元九角三分。
 
裁判要点
 
    朝阳区法院接受毕律师的诉讼依据,并认定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该小区前期物业服务企业利用小区内共同区域进行广告经营并获利的行为是属于利用共有部分从事经营性活动的行为,这与该物业服务企业作为物业管理企业对小区进行的物业管理活动有所区别。
    根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,改变共有副本的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定位为《物权法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权力的“其他重大事项”。决定上述事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    该物业服务企业未曾按照有关法律规定程序征求业主意见,故业主有权要求该物业服务企业移交公共区域的广告收入。该小区业委会作为全体业主的代表,可以向该物业服务企业主张该收益。
 
律师观点
   
    本案主要涉及《物权法》对建筑物区分所有权的相关规定。根据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容:一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益;还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
    公共区域属于全体业主所有,其收益也应属于全体业主所有,此点在本案无争议。本案争议的部分在于广告收入是否属于物业管理费用,纳入物业管理账户。此点涉及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。”
    所以,对于公共区域所有部分的广告收益属全体业主所有,依法须由业主共同管理和共同决定,物业公司对此无处分权,将其自作主张划入物业管理账户的行为于法于理无据。

   北京首一业主大会工作辅导中心
法律工作指导部副主任毕文强
 

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