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酬金制如何保障业主利益?
2012-02-16 07:41:28 来源: 】 浏览:2129次 评论:0
  • 案情概要
 
原告:A物业公司(以下简称“A公司”)
被告:李某
北京B房地产开发有限公司(以下简称“B公司”)开发了某高档别墅小区,在B公司与李某签订的《北京市商品房预售合同》中约定C物业公司(以下简称“C公司”)作为该小区的物业公司进行物业服务并约定了物业费的标准,该合同后附件有《业主临时公约》(有开发商的盖章和业主签字)。由于某种原因C公司未实际进驻该高档小区而是由D物业公司(以下简称“D公司”)进行了实际管理,后D公司与开发商B公司发生矛盾退出该小区。2009年7月13日,A公司与B公司又签订了《前期物业服务合同》,A公司称自2009年7月15日至2011年4月15日为小区提供了前期物业服务。
李某是该小区11号别墅的业主,在A公司提供物业服务期间从未交纳物业费。2011年10月20日,A公司起诉李某要求其交纳物业费58000元,支付滞纳金8600元。李某辩称A公司进驻不合法,其与开发商B公司签订的《前期物业服务合同》根本没有正式告知过业主或采取通知和公告,是A公司进驻小区几个月后向业主收取物业费时才知晓。开发商B公司与A公司签订的《前期物业服务合同》中约定了酬金制计费方式,但A公司从未按照《业主临时公约》的规定公示过预决算,李某认为A公司服务质量极差,并有损害业主利益的行为,所以有权不交物业费。
经审理,一审法院驳回A公司的诉讼请求。
 
  • 案件剖析
 
1、前期物业阶段,开发商是否可以随意更换物业公司?
这是一个在实践中争论较多的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”所以,在业主大会或业主委员会未选聘新的物业公司前,开发商是可以聘请物业公司对小区进行物业服务的。但是,业主不是合同的主体,根据合同的相对性原则,开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生约束力,所以《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《北京市物业管理办法》第八条规定:“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。”因此,前期物业服务合同对业主产生约束力的根据在于业主概括承受了前期物业服务合同的权利义务。
那么,开发商可以随意选聘物业服务企业吗?答案是否定的。
根据法律规定开发商首选应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,若投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标,是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。开发商选聘物业服务企业后,应当向有关行政监督部门备案,所以开发商不能未经法定程序随意选择前期物业服务企业。
本案中,开发商与A公司签订合同没有告知业主,业主毫不知情,开发商选聘A公司没有经过相关招投标的法定程序,A公司提供的《业主临时管理规约》(无业主签字)也与《业主临时公约》(有业主签字)的相关条款相冲突,所以,开发商与A公司签订的《前期物业服务合同》有双方恶意串通损害业主利益的嫌疑。
2、在酬金制计费方式中,如何保障业主利益?
本案业主与开发商签订的《业主临时公约》第二十八条规定:“本物业权利区域内,物业公司采取酬金制方式收费。”A公司与开发商签订的《前期物业服务合同》第七条约定:“本物业区域物业服务收费选择酬金制方式。”故小区物业公司应当采取酬金制的收费方式。
何谓酬金制?酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。
一般的酬金制收费模式应当是先经物业公司公布预算方案,经业主同意或公告告知业主后,业主才赋予物业公司收取物业管理费的权利。预算方案未经业主同意物业公司是否有收取物业费的权利要看有无相关的约定或规定。
本案中,业主与开发商签订的《业主临时公约》第二十六条规定:“为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业服务企业合理拟定物业服务费预算方案后,授予物业服务企业以下权利……6、按时向业主或物业使用人收取物业服务费及所发生的相关费用;” 所以,A公司从未向业主公示或公告或以任何形式告知物业费预算方案,作为A公司,必须按照业主与开发商签订的《业主临时公约》的规定公示预算(A公司与开发商私自签订的《业主临时管理规约》是无效的),此举是本小区物业费收费的前置程序,不公示预算方案,物业公司无权向业主收取物业费,业主有权不支付物业费。
 
  • 专家建议
 
本案中开发商有滥用权利的嫌疑,其未经法定程序选聘前期物业服务企业,并且由于没有业主大会或业委会的有效监督。前期物业服务企业管理混乱,频繁更换,侵害业主权益。前期物业服务合同虽约定了酬金制计费方式,但物业公司却未按照约定公示预算方案等。杜绝此类问题的有效方式是尽快依法召开业主大会,成立业委会,选聘适合的物业服务企业,并通过业委会及其他合理的方式对物业服务企业提供的服务进行有效的监督。
 
 
大成律师事务所  朱忠友   张国臣
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