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房东不收租,承租人反被诉恶意欠租
2011-10-04 09:14:36 来源: 】 浏览:1516次 评论:0
【事实概要】
2008年8月中旬,国人大多沉浸于08奥运这一举国欢庆之氛围。可是,郭海明(化名)却徒增烦恼,因为他同时接到北京市通州区法院的两份被告答辩通知,而起诉人确系同一人——房东吴浩(化名)。
2003年3月中旬,郭海明与吴浩签订《房屋租赁合同》,吴浩将其位于通州区京贸国际公寓ABC座 的一套房屋租赁给郭海明用于开洗衣店,租期自2003年4月15日至2008年4月14日。2003年4月15日至2005年4月14日月租金5000元,2005年4月15日至2008年4月14日月租金6000元,付款方式为季付,提前一个月一次性预付下季度租金。如未按合同约定支付各项费用,每天支付拖欠款5%的滞纳金。这一合同的履行过程中,郭海明将合同约定的租金悉数支付给吴浩,但因故有几次迟延支付情形。
2008年4月14日,前述租赁合同租期届满,双方于次日续签《房屋租赁合同》,租期自2008年4月15日至2013年4月14日,月租金7000元,“承租人一方拖欠租金或其他费用一个月,出租方有权中止合同、收回房屋。任何一方终止合同,需提前三个月以书面形式通知对方,取得对方书面认可同意,并支付对方当年度的半年租金作为赔偿金”,其他约定事项维持不变。
2008年5月8日,郭海明向吴浩支付了2008年4月15日至7月14日的租金。6月14日,吴浩提出收取第二笔租金,郭海明表示同意。然,一个月过去了,郭海明也不见一向积极收取租金的吴浩上门取钱,遂几次电话提醒吴浩收租金,但吴浩皆以工作忙为由未果。
时至7月下旬,觉得状况有异的郭海明找到毕文强律师咨询相关事宜。在毕律师建议下,郭海明将21000元租金存入银行,并于8月初将该款项提存于北京市某公证处。
几乎与郭海明的提存行为同时,吴浩将两份诉状交至通州区法院,一份主张2003-2008年合同期间,郭海明经常迟延给付租金,故要求郭海明给付违约金12.3万元;一份主张2008-2013年合同期间,郭海明不按合同约定支付租金,故要求解决双方之间的租赁合同,并由郭海明给付至房屋腾退之日止的租金,外加7.1万违约金。
接到法院通知后,郭海明当即委托毕文强律师代为进行这场横空出世的官司!
【办案掠影】
办案第一阶:准备应诉材料。
作为被告,通常难以避免初期的被动状态。厘清案件事实关系后,就需要结合事实证据整合为法律事实。对于原告方的两个诉,事实均很清晰,但如何将其组合为对委托人有利的法律事实,即成为毕律师的思考。一番合乐取证后,毕律师便以两份房屋租赁合同、租金收据、银行存单、公证书、电话通话详单组合成一个完整有力的证据链。万事俱备,只待开庭!
办案第二阶:,法理之辩驳,证据之较量!
8月下旬,通州区法院对吴浩诉郭海明的两个案件进行开庭审理。对于第一个诉,毕律师将意见重点放在法理分析上,主张合同已履行完毕,而吴浩一直未提出异议,且合同期满后继续与郭海明续签合同,应推定其默许了有瑕疵的租金交付行为;对于第二个诉,毕律师则将重点转换为证据质疑上,以电话告知行为、提存公证行为直指原告方的“恶意拖欠”之主张。
二个月后,通州区法院作出判决,对被告律师的两点辩称意见均予以采纳,驳回了原告的两个诉求。
【律师说法】
郭海明被诉要求支付近20万元违约金的这类案件在司法实践中属司空见惯型,因为确有承租人恶意拖欠之事,亦有出租人怠于收租之态。客观来说,这两点轻重有殊地在本案中有所体现。
一方面,承租人郭海明在第一个合同履行期间内存有迟延给付的行为双方不持争议,但为何吴浩不能依此而嗣后要求郭海明承担违约责任呢?原因很简单,《中华人民共和国合同法》第94条第3款规定:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。因而,一旦出租人吴浩认为郭海明迟延给付,完全可以给出一定期限,要求郭海明在此期限内足额支付。但吴浩并未行使此项催告权利,而是一直未提出异议,接受郭海明迟延给付的租金,且在合同履行完毕后续签合同。所以,在新合同已履行三个月之后,吴浩方主张前合同违约的做法,已不再被法律所保护。法律从来都只保护积极行使它的人们。
另一方面,出租人吴浩在第二个合同的履行期间,未按照约定俗成的租房款交接方式——由吴浩去郭海明处收取,在郭海明几次提醒去收款的情形下仍然未行收租行为,这种行为一旦遭遇承租人以证据推翻租金未进行实际交接的责任在于其后,作为原告的出租人便要承担举证不能的法律后果。在本案中,郭海明恰恰依据律师建议,先知性地将租金标的额存入银行并进行了提存公证,依此而将其有意拖欠租金的主观之恶果断推翻。从而,吴浩的诉求便失去了本源上的支撑!
从客观推断主观,吴浩之所以起诉郭海明,原因可能在于郭海明一度存在的拖欠租金行为,但之前出于个人原因,吴浩一而再再而三地容忍了郭海明的迟延给付,但在签订第二个合同后,吴浩突然觉得应该给自己讨个说法,故而上演了一出不收租、转而诉郭海明恶意欠租的平仄戏。孰不知,法定权利并非可以任意行使,而当行使得法。
在法治今朝,公民的权利意识正在复苏。然而,苏醒的还限于“我有权利”,关于权利的行使方法,依然懵懂……
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