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商铺投资的合同陷阱
2011-10-04 09:10:19 来源: 】 浏览:1750次 评论:0

文/杨强

    新起点项目位于北京西部CBD——中关村核心区的地标性地铁上盖综合体项目,规模12万平方米,是集甲级商务办公、国际化体验式购物中心和酒店式服务公寓为一体的高品质综合物业,地下直接连通中国最大的暗挖式地铁站。
    业主吕女士于2005年购买该商场商铺一处,面积16.40平方米,按照开发商要求,买房时吕女士与开发商签订统一经营公约,成为该商场产权业主之一。
    按照统一经营公约的约定,吕女士将商铺交由统一经营管理机构(该统一管理机构为开发商关联公司)进行统一管理、统一规划、统一招租,第一个管理期限为3年。吕女士某按照约定分三年取得房屋总价款7%-9%固定回报。下一届统一经营管理机构由全体产权人以书面投票的方式决定。如在委托经营期间擅自收回该房屋或违背本公约规定,或经营期届满后不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见,导致统一经营管理无法继续进行的,是为根本违约,并承担相应违约责任。
    2009年3月,开发商及委托管理机构致函业主吕女士,告知其第一个统一经营期限将于2009年12月12日到期,大量业主已委托上届管理机构继续管理,委托经营的比例合计占本商场套内建筑面积的93%,要求其于2009年4月30日前,将《公约》由三年换签为十年,并继续给予11%的年投资回报率。如果到期未签,视为放弃优惠条件,回报率将进行下调。
    吕女士认为,11%的投资回报率低于周边地段平均回报率,而且开发商及其管理公司的单方确定的投资回报率侵犯了业主权利。而由于统一经营公约的约定,这种情况下小业主根本没有选择权,如不继续签订统一经营公约将要承担巨额的违约金,如继续签约又只能认可开发商单方提出的11%投资回报率,作为小业主,吕女士完全陷入开发商设计好连环陷阱。
    【陷阱剖析】
    “旺铺养三代”的传统观念道出了商铺投资回报率较高的诱人特点。目前,北京开发商承诺的商铺投资回报率多在10%—16%之间,但不同地段、不同项目间的差异却很大。
统一招商、统一经营、统一管理,这种将分散的产权集中统一运营,有利于保证整体商业项目的持续经营和品质的提升。但另一方面,小产权业主权益往往更容易遭受侵害。
    本案中,按照约定,第一个统一经营期限届满后应当由全体产权人以书面投票的方式决定下一届统一经营机构。这一约定表面上看很公平,但实际上小业主的发言权根本无法实现。一般来说投票权应当分为人数票和面积票两种,两个票权均过半,决议才可以通过。本案中的开发商做为大业主占有绝对优势的面积票权,而另一方面,开发商在与小业主签订统一经营公约时约定的统一经营公约期限分批为3年、5年、10年,这就使得小业主们的人数票永远无法达到最大值,那么开发商就名正言顺的实现一言堂,所谓表决只是流于形式。
    这种情况就导致了一个现实:即小业主如不继续签订统一经营公约将承担违约责任;如果继续签订统一经营公约则只能选择开发商指定的管理公司,只能接受开发商单方规定的投资回报率。那么实际上,小业主的权益无论如何都是会遭受侵害。

2010.6.22
作者简介:杨强
盛廷律师事务所
社区房产业务部专业律师

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