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房屋出卖人借中介赎回房产证后的“出尔反尔”
2011-10-04 09:13:46 来源: 】 浏览:1753次 评论:0

【事实概要】
  2006年11月底,孙晔(化名)与张国华(化名)签订《北京市房屋买卖合同》,约定以880000元的价格,将孙晔所有的北京市海淀区曙光花园小区内一套房产(该房屋因贷款已抵押给银行)出售给张国华,合同签订后双方即应相互配合办理房屋过户手续。北京XX房地产经纪有限公司(以下简称“中介公司”)作为中介方,为了使房屋顺利出售给张国华,于同日与孙晔签订借款合同,借予孙晔480000元清偿其购房贷款,解除交易房产的抵押,取回其房屋产权证。
  2007年3月初,孙晔借 “卖房东风”取回房屋产权证,却未依约将房产证交中介公司收押。多次交涉未果后,中介公司于3月底向孙晔发出履行通知书,要求孙晔交付房产证原件并配合中介公司、张国华完成房屋买卖合同项下的交易流程。然而,孙晔的做法却与此大相径庭:向已经依约缴纳购房首付款42万元的张国华发出“挂号信”与“专递”,要求解除房屋买卖合同,并称其依据在于双方所订立合同第七条第一款。张国华认为孙晔的要求没有任何依据,遂不加以理会。同年9月,孙晔将张国华诉至北京市海淀区法院,要求解除双方签订的房屋买卖合同。
  手持法院发出的应诉通知以及孙晔的起诉状,无奈且气愤的张国华来到北京市盛廷律师事务所,委托毕文强律师代理其案,以求阻却孙晔恶意解除合同的行为,彰显契约精神的严肃性!
【律思再现】
  在庭审中,毕文强律师以事实证据为佐证,指出原被告双方对于房屋买卖合同的合法有效性均不持异议,其交锋点在于该合同可否被单方解除。而对于这一焦点的解读,毕文强律师直击原告孙晔解除合同之法律依据——双方所签订合同的第七条第一款,即“甲(孙晔)、乙(张国华)双方合同签订后在履行完毕前,如乙方要求解除合同的,应书面通知甲方,甲方应在收到乙方书面通知后三个工作日内将乙方的已付款(不计利息)返还乙方,但购房定金归甲方所有;如甲方要求解除合同的,应书面通知乙方,并自发出书面通知之日起三个工作日内应将乙方所付房款(含定金)返还给乙方,并另行支付乙方相当于房价款10%的违约金”,并结合合同法解释论中“四个符合”的相关要义将争议解决之道清晰地铺陈开来:
符合合同全文
  这一第七条第一款系属于第七条的一款子规定,那么就应当与该条在合同全文中的整体内容定位相符合。第七条所规定的各项内容在于明确合同当事人违约责任。那么,该条款下任何子条文的重点均在于双方如何承担违约责任的问题,而不在于约定双方拥有随时单方恶意解除合同的权利。

符合合同目的
  对于合同具体条款的解释往往离不开对合同目的的思考,因为合同订立的目的在于约定双方的权利义务以确保合同的顺利履行,从而保障交易安全。如果将前述条款解释为“双方可以随时单方恶意解除合同”,那么,次买卖合同的订立将毫无意义,因为当任何一方想要恶意违约时都可以依据这一条解除合同,而相对方却没有任何可制约权利。可见,如此解读势必构成对整个合同的否定,有违合同订立的基本目的。

符合公平原则
  如果说合同是可以解除的,那么也是要有一个前提的,即在双方互负权利义务的情况下。如果一方已经全部履行了合同义务,而就在即将享受权利之时对方解除了合同,势必出现一方只享受权利不承担义务,另一方履行了义务却没有享受到任何权利的不公平结果。而这一点,与民事法律行为应当符合公平的原则是相冲突的。

符合法律规定
  《合同法》作为指导民事合同行为的一个基本法律,明确规定了依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同,而其赋予当事人解除合同的权利明确限定为协商解除与法定解除两类情形。对于法定解除的列举情形,本案明显不符合;而前述条款是否可被认为是协商解除的约定呢?答案是否定的。所谓协商解除是指双方当事人解除合同的表意一致时,合同可以解除。协商解除的发生依托于客观事实上双方的合意,而非一个静态条款。
综上,对第七条第一款的全面、合理解释应当为:甲乙双方在合同签订之后履行完毕之前,如果乙方要求解除合同的,应书面通知甲方,在甲方同意解除合同的情况下,甲方应当在收到书面通知后三个工作日内将乙方的已付房款返还乙方,但乙方要承担购房定金归甲方所有的违约责任;同时,如果甲方要求解除合同的,应书面通知乙方,在乙方同意解除合同的情况下,甲方不但要将乙方所付房款(含定金)返还给乙方,并且还要承担相当于房价款10%的违约金。
  换言之,孙晔是无权要求单方解除合同的!其不恰当地主张解除合同,拒绝协助办理房屋产权过户手续,致使张国华长时间无法取得所购房屋的产权证之行径,实属恶意违约行为,应承担继续履行合同义务的法定责任。
【法院判决】
2007年12月中旬,海淀法院作出判决,认为孙晔要求主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据,依法予以驳回。
【后记】
2008年年初,孙晔上诉至北京市第一中级人民法院,将本案提至二审程序。二审法院于2008年3月下旬作出终审判决,驳回孙晔的上诉,维持一审原判!
 

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