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过户手续的三起三落
2011-10-04 09:12:28 来源: 】 浏览:1575次 评论:0

【事实概要】
    2007年6月中旬,沈会文(化名)通过北京某房地产经纪有限公司(以下简称“中介公司”)与曾达(化名)签订《北京市房屋买卖合同》,约定将其一处房产以89万人民币卖与曾达,付款方式为签约之日首付50万元,剩余款项由曾达申请银行商业贷款在8月底之前进行支付,产权过户登记手续则在贷款机构签发贷款审批通过之日起五个工作日内办理。
    合同订立之后,曾达即与沈会文单独联系,提出撇开中介公司私下交易,然沈会文认为此做法有违诚信,遂加以拒绝。后,曾达于7月上旬向银行申请贷款事宜。7月底,银行批准了曾达的贷款申请,并于8月6日给中介公司发出《贷款通知单》。同日,沈会文、曾达、中介公司三方到西城区房管局办理过户手续,但因中介公司所带材料不完整而未能在当日办理完毕。故三方约定次日再到房管局办理房产过户手续。
8月7日早晨6时,曾达致电中介公司,要求其按照之前所承诺的“部分房款走装修费”之避税方式减少房款,然未果,遂拒绝办理过户手续,并称“不再购买此房”。于是曾达、中介两方均为依约去办理过户手续,唯独沈会文一人在约定地点等待半日。8月中旬,曾达再度联系沈会文,要求将房款89万元改成54万元,其余35万元改成装修费,以期达到避税目的,然遭到沈会文的再度拒绝,而过户手续也自此被搁置。同月17日,中介公司向曾达发出《催告函》,要求其办理过户手续,但曾达方仍拒绝履行。
2007年8月25日,曾达联系中介公司安排次日三方办理过户手续事宜。但此时的沈会文认为曾达欲撇开中介的不诚信以及妄图避税的违法举动以使其丧失继续履行合同的安全感,且已超过合同约定的办理过户手续之期限,因此决定解除房屋买卖合同。9月初,曾达将中介公司与沈会文列为共同被告,诉请继续履行合同,办理房屋过户手续。卖房不成、反成被告的沈会文带着复杂感慨找到毕文强律师作为其诉讼代理人,以成功应对这一场迟暮之诉!
【办案掠影】
办案第一阶:答辩与反诉的并驾齐驱!
    9月中旬,沈会文向受案之西城法院提交了民事答辩状,以系列事实证明过户手续三起三落的根本原因在于曾达在签订房屋买卖合同后未严格按照合同约定履行合同项下义务。此外还指出,恰是曾达的根本违约行为、意欲撇开中介之不诚信行为以及避税行为,方使得被告产生对原告继续履行合同的不安全感,从而提出解除合同。
    时至10月,沈会文根据毕文强律师的分析意见向西城法院递交了反诉状,认为曾达履约中的反复无常以及不诚信、避税等诸项事实已使反诉人失去对被其的基本信任,且被反诉人两度明确拒绝履行合同,并称不再购买合同标的房屋,符合法定解除合同之事由,故此请求法院判决解除诉争双方所订立的《北京市房屋买卖合同》。
    诉讼上的答辩与反诉,维权中的防守与进攻!

办案第二阶:证据大搜罗!
    答辩之过去,反诉之提交,法庭之开庭审理逐步逼近,一场证据的大搜集紧锣密鼓地展开,毕文强律师将房屋出售居间协议、房屋买卖合同、贷款通知单、中介公司催告曾达办理产权过户的催告函等数项证据组成证据链,以备证明庭审中对曾达违约行为的举证进行。

办案第三阶:庭审的胜利!
    11月上旬,西城法院对这一诉与反诉交织进行的房屋交易纠纷进行开庭审理。庭审中,毕文强律师首先从曾达的一系列不诚信举动导致合同一直未能得到履行之基本事实出发,进而结合其明确的多次拒绝履行合同之行为,指出沈会文有权依法解除房屋买卖合同。
12月下旬,法院形成判决,认为曾达的行为已构成对合同的拒绝履行,进而导致沈会文要求解除买卖合同,致使买卖合同的目的无法实现,故而对沈会文要求解除买卖合同的请求予以支持!
【律师说法】
    市民社会民事纠纷往往呈单向型进行模式,因而每一个案件的具体办理阶段均需慎之又慎,步步为营。
一般而言,被告在诉之过程中往往处于消极状态,需被动地按照原告之诉求与请求权之基础而为其应诉行为。而答辩,则是一系列被告应诉行为的第一步。作为谨慎的被告与被告代理律师,势必在答辩中迈出稳健的维权步伐!而在其后的其他庭审前准备阶段,也要注意对细节的把握,以及对事实的梳理——将客观事实衍化为有利的法律事实!
    就本案而言,代理人毕律师在证据材料所认定的法律事实上实际采取了兵分两路之做法:一方面,委托人沈会文不存在对方所主张的违约行为,而是积极履行,多次给予曾达实现合同最终目的的机会;然另一方面,曾达屡屡失信,提出不诚信以及非法避税的合同外要求,为合同履行设置障碍,甚至多次明示拒绝履行合同,构成根本性违约。在这一事实的基础之上,再结合涉案合同对合同履行方式的约定,即房屋价款采取分期付款的方式,补充论证了委托人的不安抗辩权。在如此的法律事实面前,曾达要求继续履行合同的请求基础荡然无存,而沈会文的解除合同之主张则来得有法有据!
 

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