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更换物业公司案
2011-10-16 08:36:56 来源: 】 浏览:3312次 评论:0
大华小区(化名)位于北京市通州区,于1997年入住,有居民楼46栋,每栋6层,3000多户居民。
2008年7月份,业委会将老物业解聘,招投标引进了新物业。 自从小区更换了物业公司后,水压便不定期出现问题,每逢用水高峰,水就只能上到4楼,5层和6层的居民家时常水流小或无水可用。原来,大华小区的水并不是市政供水,小区有三口自备井负责供暖和生活用水,其中两口井在小区内,一口在小区外。如果一口自备井不能使用,就会造成水压不够,5层和6层的住户根本没水供应。
按照常理,物业公司理应对小区的供水负责,同时对供水设备进行维护、维修。那物业公司哪儿去了呢?
在新老物业进行交接的过程中,这些问题开始暴露出来,2008年7月,业委会将老物业解聘后,新物业公司与业委会签署协议接管小区,但协议中并未涉及用水、用电的供应及其管理,水泵由业委会管理。而小区外自备井的产权属于当地村委会,由于小区最初由村里的物业公司负责管理,使用该井的费用由村里无限期贴补,现更换物业后小区共拖欠村里相关费用2万多元,遂将小区外的自备井封闭。于是大华小区的停水事件不断升级,业主的困扰始终无法解决。
根据《物业管理条例》、《北京市物业服务合同》范本中的规定,物业公司应当对小区内物业共用设施设备进行日常维修养护、运行和管理。而所谓共有设备指的就是小区内的供水、供电设备的维修养护、运行和管理。  
也就是说,物业公司在进入小区提供服务后,其服务的内容的核心就是对小区内的水和电进行必要的维护、管理。
而在本案中,由于业委会在签订协议时的疏忽,双方未对小区内的供水、供电进行约定,同时又由于小区本身供水、供电的特殊性,导致供水问题出现,影响业主正常生活。
在该小区中,最重要的问题是,业主委员会在成立以后,与开发商及前期物业公司并未进行相关的物业交接,而这应当是业主委员会成立之后第一步需要做的事情,即摸清家底。这是一定要想办法搞清楚的。
根据《物业管理条例》,业主委员会有权利代表全体业主了解小区的基本情况,开发商与前期物业公司有义务配套交接。如果开发商与前期物业公司拒绝配合,业主委员会可以根据法律规定要求对方履行义务。
 
 
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