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物业公司擅自撤离,法院判令赔偿损失
2011-10-04 09:19:45 来源: 】 浏览:2040次 评论:0

文/杨强

    【案情介绍】
    王女士2006年4月与开发商北京某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同,购得位于西长安街南侧,总价款人民币560万元的高档公寓一套。同时与某物业管理公司签订《物业管理合同》,物业公司按每平米8.3元一次性收取收取一年物业费,合计人民币29079.22元。
    2006年9月物业公司与开发商签订物业服务《终止协议书》,擅自撤离,完全停止物业服务。
    【律师说法】
    在本案中,物业公司是开发商聘用的第一家物业公司,该公司规模较大,有着外资背景。在业主入住后,物业公司即和公寓内业主签订了服务合同,同时收取足额物业管理费。但是双方合同仅仅履行了5个月,物业公司擅自撤离小区。
    本案的法律关系比较清晰,开发商——物业公司——业主这三方之间存在2个合同关系:一是由开发商和物业公司签订的《聘用合同》;二是由物业公司和业主签订的《物业管理合同》。两份合同内容各不相同,各自独立。
    单从物业公司与开发商签订《终止协议书》这一角度看,双方是在协商一致的前提下解除合同,无可厚非。但物业公司还与业主王女士签订了《物业管理合同》,按照合同要求王女士支付了物业服务费用,履行了合同义务,该合同是真实、合法、有效的。
     物业公司在准备撤离之前并未与业主进行任何的沟通和协商,对已收取的全年物业费也并未给出相关解释,完全忽视其与业主签订的《物业管理合同》,单方面撤离,停止物业服务,这种情形实属根本违约。
    【律师解惑】
    在承办的众多社区物业纠纷案件中,多是前期开发商聘用的物业公司提供服务不到位,导致社区业主委员会成立后决议更换物业公司而产生的相关纠纷,或是物业公司在收取物业费后,服务质量低下,不完全履行合同而导致的纠纷。而在本案中,物业公司完全拒绝提供服务,根本违约。这种情况的出现,明显可以看出,处在强势地位的物业公司在合同签订前和签订后判若两人,依仗所谓的行业规则和陈旧的服务意识,轻视合同向对方。
    本案原告王女士提供的证据相对全面。对于证据不足的部分,则通过律师函与被告方进行了多次交涉,迫使对方在交涉过程中对相关事实做出了承认,弥补了证据不足所存在的缺陷。在诉讼过程中,我们的诉求得到了法院的支持,最大程度的维护了本案当事人的正当权益。物业公司虽然目前处于强势地位,然而在法律面前它却并无特权可言。
    针对这种情况,为了做到防患于未然,业主在入住小区后一定要注意保存好相关的证据,如物业公司的宣传单、宣传手册、告示、通知、物业费用交纳凭证等。证据越细越好,往往一些不起眼的证据会在诉讼过程中起到意想不到的效果。做好以上工作后,在遇到物业公司单方违约的风险时,即可从容面对,拿起法律武器,捍卫我们不多而宝贵的合法权益。同时这个案例也提醒物业公司,过去那种物业公司一言堂的时代即将要过去,如不积极的改变自己陈旧的服务意识,抛弃过去那种“老大”思维,那么受诉的风险将会越来越高。

2010.6.22
作者简介:杨强
盛廷律师事务所
社区房产业务部专业律师

 
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