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《北京市物业管理办法》对开发建设单位、物业服务企业的影响
2011-10-04 09:18:37 来源: 】 浏览:3918次 评论:0

文/张晓燕

    2010年4月20日,《北京市物业管理办法》(以下简称新办法)正式出台,自2010年10月1日起施行。媒体报道了新办法的七大亮点,如前期物业费由开发商掏、物业公司须每年“晒”成本等内容,里面的很多内容与开发商、物业公司是息息相关,紧密相连的。那么新办法出台后,开发商、物业公司肩负的是什么样的责任?应该注意哪些法律问题?存在着哪些法律风险呢?

    新办法的出台背景及意义
    自中国实行住房制度改革以来,随着1995年《北京市居住小区管理办法》(北京市人民政府第21号令)颁布实施,物业管理这一现代房屋管理模式正式进入北京。
    15年来,伴随着住房制度改革的不断深入和房地产业的迅速发展,北京市物业管理行业已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。但新的住房制度及物业管理模式也衍生了很多新的问题和矛盾,而且日浙凸显,呈逐年上升趋势。主要围绕业主、物业公司、开发企业、居委会、街道办等相关利益主体产生,具体体现形式为物业费、物业服务质量纠纷、停车位收费纠纷、配套公建问题、地下人防工程、公共部位广告收益等。
    近年内,纠纷愈演愈烈,并因此引发了多起暴力事件,据官方分析统计,主要有以下几方面原因:
从开发建设单位的角度去分析:建管不分掩盖和转嫁前期矛盾,给物业服务带来隐患和纠纷。从意识上,可以说,开发单位并不都是真正重视物业服务的,而是利用物业服务为开发项目搞包装,打品牌,目的是促进 房屋销售,为开发单位的自身利益服务,并且常常拖欠空置房物业服务费。
    从物业公司角度来看:物业公司这一新兴行业起步较晚,整体服务水平较低,管理模式相对还不成熟,人员素质较低,专业人才缺乏,相关的配套法律法规还不健全,有的物业公司为了争取业务而降低合作条件,做不实承诺等等。
    从接受服务一方的业主和业主团体角度分析来看:随着业主居住模式的改变,大家开始有了共同的财产,他们开始发现居住不再是一个人的问题,但这种身份上的转变不是一时半会儿能够完成,业主团体普遍的公共意识不强,守约观念相对淡薄,一些业主片面强调个人维权,不注意维权方式,完全把物业服务企业当成对立面,不遵守规定,不服从管理,甚至故意刁难物业服务人员的现象也是存在的。
    从政府监督方面来看:地方立法跟不上,相关政策不配套。《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法,国务院和中央部委都已制定公布多年,但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法;政府协调和执法不力,与相关专业部门关系不顺。由于法律法规的相对滞后,直接导致相关主管部门在指导工作时存在着偏差,甚至是权利滥用现象。
    正是因为以上各种矛盾和问题的存在,才导致物业纠纷频发,矛盾不断显露和升级,越发不可调和,也在一定程度上影响和制约着行业的发展。
    2010年4月20日,《北京市物业管理办法》的出台,直面深层次矛盾和问题,结合我市物业管理行业的发展现状,全面梳理物业管理的现行制度,以解决物业管理实践中存在的突出问题为目标,以创新管理模式为突破口,在解决思路上做出了一些有益的探索和尝试,具有十分重要的进步意义。
    新办法出台的法律背景:
    物业法律发展阶段
1995年10月1日:《北京市居住小区管理办法》正式施行,物业管理这一现代房屋管理模式正式进入北京;
2003年9月1日:《物业管理条例》正式施行,该条例是国务院针对物业管理制定的专门规章;
2007年10月1日:《中华人民共和国物权法》正式施行,提出了物业服务企业的概念;
2007年10月1日:《物业管理条例》修订后施行,其中一个重要改变是将“物业管理企业”改为“物业服务企业;
    《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的颁布实施标志着物业管理法律体系初步建立,为我们系统梳理十五年市场发展脉络、认识物业管理基本规律、理清解决深层次矛盾的思路提供了重要前提。

    物业管理模式转型的重要性
    传统的物业管理模式强调管理为主,忽略了物业企业的服务性质。2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》出台、《物业管理条例》修订实施,“物业管理企业”被称为“物业服务企业”,更加强调了物业企业的服务职能,同时保留了物业管理的本质,将两者区分开来,更加合理。同时,《中华人民共和国物权法》对小区进行自治管理做出了法律上的肯定性规定。实际上,早在2001年就已经有小区开始尝试业主自管模式,而且,很多小区的自管模式相对来说已经成熟。比较典型的,如北京的品阁小区、怀柔的湖光山舍别墅区等。
    《北京市物业管理办法》再次对小区的自治管理进行了肯定并做出了细化规定,提高了小区业主自管的操作性和可能性。也就是说,小区业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。是否选择物业企业提供服务完全由小区业主自行决定,不是强制性要求。这就对物业企业提出了更高要求,按照现有发展趋势,以及行业竞争的日益激烈,肯定会逐步淘汰一些竞争力差、服务模式落后的物业企业。物业企业如果认识不到这点,无法做到不断革新企业的管理理念,规范管理行为,改进物业管理服务手段,将面临被淘汰的风险。
    物业管理与服务的根本,是要从维护业主和客户的需求利益出发,最大限度地满足顾客的不同需求,包括有形的和心理的,要被顾客所接受和认可,要不断扩大物业管理的覆盖面,营造便利、周到、细致的超前与增值的理念化、个性化的服务,这才是核心竞争力,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

    新办法对开发建设单位的影响
    新办法赋予了开发建设单位如下法律义务:
承担前期物业服务的责任
这是新办法里的一个亮点,也是比较重要的一点。新办法里明确前期物业服务的责任由建设单位承担,不管建设单位是自行提供服务还是委托给其他专业性服务企业,都不能免除建设单位的前期物业服务责任。也就是说,业主在这期间不必承担物业费用,公共部位出现问题业主可直接找建设单位解决。
    虽然建设单位的前期物业责任已经明确,但是也有顾虑,如果业主大会成立前物业费由建设单位承担,那么业主为了逃避交纳物业费的义务可能存在怠于履行业主大会成立的有关行为,如果出现这种情况怎么办?针对此问题,北京市住建委将采取双制约机制,一方面规定,在完成物业共用部分交接前,建设单位单位不得向业主收取物业服务费;另一方面,要求建设单位在最初交付房屋前,向业主发放该套房屋的“业主一卡通”,业主应与银行、建设单位签订三方协议,同时向“业主一卡通”内预存不超过12月的物业服务费。如果出现无法成立业主大会等情形时,业主即应履行交费义务,主要有如下情形:
筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;
首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;
首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;
物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
    上述相关文件,筹备组成立公告、首次业主大会会议决议、查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。
    需要注意的一点,建设单位在最初与购房人签订《房屋买卖合同》时应将《前期物业服务合同》作为买卖合同的附件,这里的《前期物业服务合同》签署主体是购房人和开发商,而且,物业服务费需要委托物业服务评估监理机构进行测算,并进行公示。基于这些新的规定,以后开发商提供的购房合同和前期物业服务合同的内容都应该进行相应修改和补充。
    此外,新办法的生效时间是2010年10月1日,该条适用于在此之后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目。

    临时管理规约的制定、公示义务
    《物业管理条例》和新出台的《北京市物业管理办法》均规定了建设单位应将小区的《临时管理规约》在销售场所进行公示,向物业买受人明示,并予以说明,要求物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时对遵守临时管理规约予以书面承诺。因为之前出台的物业管理条例对此作出了明确规定,开发商的现行做法一般都会要求购房人在签订合同时一并签署书面承诺。
    需要注意的是,管理规约相当于小区的一部“小宪法”,是对全体业主使用、维护、管理物业以及应当履行义务的规定,不仅与全体业主的利益息息相关,也与物业服务企业行使权利的界限有关,建设单位应重视《临时管理规约》的制订工作,在保障业主权益的前提下,尽量平衡各方利益,充分体现公平、合理、业主自治原则,参照北京市住建委推行的《临时管理规约》示范文本进行制订。
   
    召集成立业主大会的义务
    正是因为新办法规定前期物业责任由开发建设单位承担,及时成立筹备组召开业主大会就显得极为重要,只有依法成立筹备组,推动业主大会召开,建设单位的前期物业责任方能终止,业主的交费义务才能明确下来,故,成立业主大会日后将是建设单位的一个工作重点。新办法规定前期物业责任由开发企业承担的初衷,也是希望业主大会的成立工作变得更加顺畅,切实可行。
业主大会成立流程(详见后面专章介绍)

    划分物业区域:
    建设单位在销售房屋前应该将物业管理区域划分好,而且应该在买卖合同中明示。新出台的办法明确可以将住宅区和非住宅区划分为不同的物业管理区域,但也要考虑到配套设施设备和相关场地共用的情况。
    分区划分有利有弊,住宅区业主的特点是面积小,人数多,非住宅区业主的特点往往是建筑面积比较大,人数相对较少,他们的利益体现是有所不同的。将住宅区和非住宅区划分开来,在业主大会开会表决时相对来说效率可能会更高,对各自区域业主的权益体现更明显;如果不划分开来,有可能会造成表决中出现障碍;但现实中,往往很多小区的配套设施设备和相关共用场地在功能上没办法划分,实际上存在着障碍,这就要求建设单位在最初规划设计时就应将物业管理区域如何划分考虑进去,如想分区的,在功能上一定要能够实现。
    新办法还赋予了业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的权利,但需向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请,通过审查、公告后确定。

    配建物业服务用房
    原有的物业管理条例规定了建设单位应配置必要的物业管理用房,新出台的北京市物业管理办法对此作出了更明确的规定,包括物业管理用房的用途、功能、面积等进行了更细化的规定,其中明确提出了要有业主大会及业主委员会办公用房,而且需要注意的是,要在《房屋买卖合同》中明确物业服务用房的具体位置,具体到楼栋、房号,同时对物业服务用房的面积作出了下限规定,不低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米。这点建设单位应该予以注意。
    这点规定意味着什么,如果不配建物业服务用房将会承担什么样的责任呢,按照现有规定,以后的规划审批、验收等程序中都将对物业服务用房的规划设计、配建指标进行核查,也就是说,如果没有配建符合要求的物业服务用房的话,有可能会在规划、验收环节遇到障碍,即使通过审批,也将面临日后被业主追究责任的可能。
    以前我们承办过的案例中,曾有过建设单位主张警位室、配电室属于物业服务用房,意图想逃避移交全部物业用房的责任,而且法院在一定层面上也支持了这种说法,新办法出台后,进一步明确了物业服务用房的用途,这种主张将站不住脚,该条规定也是想杜绝这种权责不清,用途不明的情况。

    撤出时的交接义务
    如果业主共同决定解除与建设单位的前期物业服务合同,那么建设单位将撤出小区的物业管理,同时履行交接义务。包括两部分内容,物业共用部分查验交接和资料的移交,而且移交的主体从原来的建设单位向物业服务企业移交变更为了建设单位向全体业主移交,移交的内容比原来的规定也更具体,增加了物业管理区域划分资料、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图、业主名册等资料。
    在对物业共用部位进行查验时,全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。有关物业服务评估监理机构的配套规定将会陆续出台。
这里的交接义务是强制性规定,如不履行将被追究责任,处予罚款。

    车库、车位的出售、出租
出售
 出售禁止义务:禁止出售给本物业管理区域业主以外的其他人,这里的车库、车位仅限于规划用于停放车辆的车库、车位
有权出售为前提:办理车位预售许可或物权登记的车位方可出售。
出租
本小区业主优先原则;如何体现优先原则,要有已满足小区现有业主的车位要求的证据;
租外租期不得超过六个月;
租金调整协商原则;可在规约中约定可根据市场行情适当调整,上下浮动不超过10%、20%等等。
小区外租车人遵守停车管理规定;应该有承诺书,承诺已经学习了相关管理规定并保证严格遵守。
无权处分部分
占用业主共用部位停放车辆的车位,属业主共同,可与业主协商后行使管理权,收取管理费用。

 

 

    新办法对物业服务企业的影响

    物业服务合同的签订义务
物业服务合同应包括的内容
物业服务合同里面一般应有如下条款,物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的管理与使用、项目负责人、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
    其中有两项是新办法相对于物业管理条例做出的更加明确的规定,项目负责人和服务交接。新办法就项目负责人做出了规定,规定除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职,也就是说当物业公司不能满足这一条件时,一定要注意,要在物业服务合同中做出特殊约定。
至于服务交接,是因为近几年物业交接时因责权利不清所导致的纠纷较多,针对这一现实情况做出的新的规定,将服务交接提前在合同中约定清楚,无疑对双方的权利都是很好的保护。
物业服务合同的备案要求
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。如未按时备案的,物业服务企业将被处以行政处罚。
一并委托禁止义务:可将物业服务委托给其他专业性服务公司,但不能全部委托,在物业服务合同里也不能做出类似约定。
人身安全作业的资质要求:遇有这种情况,物业服务企业应当具有相应资质或对受托单位或个人进行资质审查,明确各自的安全管理责任,这就需要在签订委托合同时注意,要尽到最起码的形式审查义务。

两大公示义务
物业服务的公示义务
物业公司应将物业服务的有关情况在物业管理区域内显著位置公示,其中四大项是必须得公布的,服务事项、服务标准、收费项目、收费标准,这些事项应当符合价格主管部门的要求,物业公司可以在交纳物业费的办公室、小区的公告栏等区域进行长期公示。
物业成本的公示义务
    其中包括三大项内容:上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,物业服务企业应在每年第一季度进行公示,这是新办法的规定,是明确的义务,不能忽视。这里需要注意,上一公示义务是常期的,这一公示义务是阶段性的,一定要注意保存好已经公示的义务,建议要拍照,或邀请业主召开一些听证会,听取意见,并保留好会议纪要,这些全是物业工作的体现,对日后界定物业的权、责、利具有重要作用。
    此外,在公示本年度的物业服务项目收支预算时,建议包括如下内容:本年度物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细。根据北京市专项维修资金使用管理的相关规定,物业服务企业每年应该根据物业共用部位共用设施设备检查的结果,在年底时制定维修计划,并提交业委会,如果没有业委会,也可以通过公示预算的形式让公众知晓,让大家心里有数,以便日后支取时方便,即便没通过决议,无法动用专项维修资金,物业公司义务也已尽到。
    大多数物业公司可能都不会重视这项义务,而且有意无意地会去选择逃避,不去公示。前段时间相关主管部门提出了“晒成本”,业主对这方面的认识也越来越明晰,而且新办法也明确业主有权质询并进行审计,也就是日后如果业主邀请了审计公司去审计物业公司的帐,物业公司是不能拒绝的,所以如果逃避公示义务是无法从根本上解决问题,物业收取的每项费用都应该是有依据的。至于如何去做,涉及到观念转变的问题,其实只要擅加利用,信息公开化、透明化,反倒有利于业主对物业工作的理解,使小区的物业管理工作更加和谐。

    解约义务
告知
    这分为两种情况,一种是有合同约定的;一种是没有合同约定时的事实服务。
    第一种情况,如果是物业服务企业决定不再续签的,应首先按照合同约定的期限履行通知义务,合同没有约定期限的,应于合同期满前三个月通知业主。注意这里的通知方式,可以公示、公告,但应该保留相关已经履行告知义务的证据。
    第二种情况,如物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主,注意这里的两个期限是不同的,一个是合同期满前三个月,一个是提前三个月,是不同的概念。
需要注意的一点,关于事实合同的认定,新办法增加了一项条件,除了形成事实服务外,还需要履行必要的告知义务,这两点缺一不可。也就是说,遇有提供事实服务的情况,为了更好保护物业费收取权利,物业公司应告知业主,涉及到诉讼,物业公司应承担相应的举证责任,对此点,一定要重视,不但要公示,而且还要保留证据。

交接
    新办法对交接的时间做出了要求,要求在60日内完成交接,在这时间里,物业公司应尽快完成交接。有的小区业主共同决定不再续签物业服务合同后,物业公司迟迟不愿退出小区,还强行在小区提供服务,有的想基于事实服务收取物业费,有的是希望获得公共部位的收益,那么这是否能站的住脚?现在业主已越来越关注共有部位,而且北京市住建委也正在出台各种新的配套规定,越来越强调业主权益的保护,公共部位收益的透明化、产权明晰化是必然趋势,即使以前收了公共部位收益,也不排除日后要被业主追偿的可能;再来看事实服务,新办法规定的非常明确,“原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。”也就是说,在交接期限内,物业公司要提供物业服务,但不能收费,这种情况下,对物业公司来讲,当然是越快完成越好,应把风险防范的重点放在如何规避业主不履行接收义务方面,而不是逃避交接义务。

    交接内容:
物业共用部分;
前期资料:即小区在开发、建设、售房期间形成的资料,也是建设单位撤出小区管理时应向全体业主移交的资料,具体包括:
物业管理区域划分资料;
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;
竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
物业质量保修文件和物业使用说明文件;
业主名册;
物业服务期间形成的资料:主要是指物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
结清预收、代收的有关费用;
其他法定和约定事项;
法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

交接的对象有两种,一种是直接向业主大会交接,一种是向业主大会选聘的物业服务企业交接,交接手续一定要列明,将法律规定的几方面内容全部涵盖进去,甚至可以增加“公共部位管理权”。需要注意的一点,即使向业主大会选聘的新物业服务企业交接,也应该写明是按照业主大会要求,并最好由三方在交接手续上签字,做好“交接备忘录”。
遇有业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等情况,物业服务企业不得以此为由拒绝交接。新办法对违反交接义务规定了明确的处罚标准,如不履行交接义务或拒不撤出小区,将面临被处以3万或10万元罚款的风险。


装修管理
具体体现为如下管理工作:
制定装修管理制度
物业公司应该根据本小区的实际情况制定装修管理方面的制度,这是物业公司对业主装修活动进行管理的依据和基础,同样,该管理制度也应该经业主表决通过。
对装修业主的管理
与装修业主签订《装饰装修服务协议》
住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定到物业公司申报登记,物业服务企业应与其签订《装饰装修服务协议》,约定在装饰装修期间业主应该履行的义务。该协议是物业公司对装修活动进行管理的依据,应将相关人员的权限范围、装修管理费、垃圾清运等内容约定清楚。
告知:物业公司应向装修业主告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项;该告知行为可以各种形式,如签署“承诺书”,做为《住宅装饰装修服务协议》附件等,但应以书面形式体现。
公示(装修前公示):确定下来装修后,物为公司应将装修的时间、地点等相关情况在业主所在楼内进行公示,同时保留好公示证明。
巡查、监督:物业公司应加强对装饰、装修活动的巡查、监督,并做好巡查记录;
告知、劝阻、报告、公示(违约公示):对不遵守装修规定的业主,物业公司应该履行告知、劝阻义务,拒不改正的,物业公司应及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。注意这里的物业管理区域不仅限于装修人所在楼内,而是整个物业管理区域,而且物业公司最好以书面形式履行告知、劝阻义务。注意物业公司的权限仅限于此,不能任意延伸,更无权处以罚款、收取滞纳金等,但物业公司可以基于装修协议,要求违反约定的装修人承担相应的违约责任,停止违约行为、交纳违约金等。

 

北京市盛廷律师事务所
张晓燕 律师
2010年12月8日
 

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