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开发商被判交纳物业费,业主自管权首被法院认可
2011-10-04 09:11:35 来源: 】 浏览:1961次 评论:0

文∕杨强

   【案由】
物业费纠纷
   【原、被告】
原告:北京市海淀区品阁小区业主委员会
被告:北京市某房地产开发有限公司(开发商)
   【代理律师】
毕文强
   【主题】
业主自管权的法律确认•业主大会决议的效力•开发商在小区交付后的角色扮演•
   【案情介绍】
    北京市海淀区品阁小区于2004年9月入住,属于比较特殊的独栋、微型普通商品房小区。小区楼体地下一层(规划车库)及底商一至三层为本案被告某开发商实际占有使用,面积:6090.02平方米。2005年9月,前期物业公司因与开发商矛盾突然撤离小区,使小区陷入混乱。无奈之下,业主们决定自治管理,于2005年12月成立“北京市品阁小区业主委员会”。
经业主大会决议,品阁小区从2006年1月起,由业主向业委会交纳物业费,由业委会自聘物业人员自行管理,物业费用由原来2.74元/平方米/月降至2.0元/平方米/月。2008年业委会根据2007年物业费盈余情况又将物业费下调至1.8元/平方米/月。然而尽管物业费一降再降,开发商实际占有使用的地下一层及底商一至三层却一直未向业委会交纳物业费。为此,业委会曾于2008年10月15日向开发商发函催交2007年度、2008年度物业费277704.00元,但遭到开发商回函拒绝,称其底商的环境卫生及保安人员都是自行聘请,并未享受到业委会提供的任何物业服务。
    由于催交无果,业主委员会委托北京市盛廷律师事务所毕文强律师,将开发商告上法庭。
    【法院判决】
    法院认为品阁小区是独栋建筑物的小区,因而具备了业主自管的条件,这一选择权利,得到了2007年颁行的物权法的承认,这就从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业管理的条件。
    在此情况下,业主委员会根据业主大会授权负责本小区的物业服务,与业主之间形成了物业服务法律关系。这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生,并非基于合同。品阁业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费,该项权利可依民事诉讼获得保护。开发商作为品阁小区的业主,在享有业主权利的同时应当依法承担义务。
     小区的物业服务是多种服务的集合,开发商以其没有接受物业服务而拒绝支付物业费,不履行其对小区公共事务分担的责任,违反了业主应当承担的义务。
    综上,法院最终判令开发商向北京市市海淀区品阁小区业主委员会支付2007年度和2008年度物业服务费二十七万七千七百零四元及相应利息。
    本案二审由北京市第一中级人民法院判决维持一审判决。
    【本案焦点】
1. 业委会不具有物业服务资质,是否有权收取物业费?
2. 开发商是否具有交纳物业费的义务?这种义务来源于哪?
3. 如何认定物业服务?
    【毕文强律师解析】
    为了更透彻的解析本案,下面我们结合目前的法律规定对法院的判决进行论证。
    一、业主是否有权利选择物业管理模式?
《物权法》第七十八条:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
    故本案中,业委会进行相应的物业管理活动,完全具备法律依据。业主具有物业管理模式的选择权,不仅可以选择物业管理企业进行物业管理,还可以自行管理或选择其他管理人。
    二、业主的物业管理选择权如何行使?业委会是否有权收取物业费?
《物权法》第七十五条:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:(七) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物权法》第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
《物业管理条例》第八条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
    小区的最高权力机关为业主大会,业主的物业管理选择权应当通过业主大会以决议的形式来行使。本案中品阁小区业委会正是以业主大会决议为依据进行物业管理,向业主收取物业管理费,于法有据。业主委员会虽不具有物业管理资质,但由于其自治管理的特殊性质,故有权利收取物业费,这一点实际上也得到了法院的认可。
    三、本案中开发商是否有义务向业委会交纳物业费?
    这个问题比较复杂,首先我们要确认开发商的主体身份,因为按照《物业管理条例》第七条第(五)项之规定,物业费的缴纳主体应当是业主,即产权人。
    本案中的开发商在小区交付后,尚留有地下一层及地上一至三层的商铺,面积6090.02平米,由其自己占有并使用。据此我们实际上就可以认定开发商为产权人,也就说开发商在小区交付业主后,由于自留的6090.02平米其身份已经发生了变化,已经成为品阁小区的业主之一。那么依据《物业管理条例》之规定,其应当缴纳物业费。
    四、什么是物业管理?
    在诉讼过程中,开发商曾提出抗辩称其底商的环境卫生及保安人员都是自行聘请,并未享受到业委会提供的任何物业服务。那么接下来我们有必要探讨一下,究竟什么是物业管理?
    按照《物业管理条例》第二条之规定:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    也就是说,物业管理实际上是针对小区中的共有部位、共有设施、设备进行管理、维护的活动,比如对小区用电设施的维护、对小区用水设施的维护等等。本案开发商其所占有的面积与小区是不可分割的,共用同一用水设施、同一供电设施,故其实际是享受着物业服务。而对于这一点,法院也予以认可,即认定小区的物业服务是多种服务的集合,开发商以其没有接受物业服务而拒绝支付物业费,不履行其对小区公共事务分担的责任,违反了业主应当承担的义务。
    综上,主审法院的判决思路应当说是比较清晰的,一方面明确了业主委员会的自治管理权,另一方面对物业管理的相关概念范畴也把握的比较准确。


 

2009.8.17
作者简介:杨强
盛廷律师事务所
社区房产业务部实习律师

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