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以沟通、协商方式化解矛盾是建设和谐小区的有效途径
2011-10-03 22:30:50 来源: 】 浏览:3226次 评论:0
我是一名普通的业主,受小区广大业主的信任,担任香河园街道新天第小区业主委员会主任的工作。2005年香河园街道在我市率先成立了物业纠纷调解委员会,我被聘请担任街道物业纠纷调解委员会副主任。
我认为成立物业纠纷调解委员会是一件大好事。它成立的本身就是在搭建一个更大的平台,在政府的支持下扎根于基层,将居委会、业委会和物业公司有机的结合到一起,起到了相互借鉴,相互学习的作用,有问题大家出主意想办法加以协调解决,即使没有问题的时候各方在一起开会本身就是一个相互沟通、加深理解的过程。更为重要的事它的成立的本身就代表了一个十分重要的理念,社区频发的物业纠纷完全可以通过沟通协商的方式寻求解决,而我们小区的实践也充分说明了一个问题,以沟通、协商方式化解矛盾,是建设和谐小区的有效途径。
新天第小区位于朝阳区西坝河南路甲一号,建筑面积约十万平米。业主共有392户。业委会成立于2004年5月,现物业服务公司为北京市金罗马物业服务有限公司。业委会成立之初,大家有一个共识,即成立业主委员会并不是要与谁或与某个单位对立,而是将业主与开发商、物业公司紧密的结合在一起,从而使之推动物业管理工作的进程,协调业主与开发商间的关系,完善物业的服务体系,从而达到物业的保值和增值。通过学习有关文件,大家给业委会做了一个较为准确的定位,“架起沟通的桥梁,共建和谐社区”。并将它做为我们追求的一个目标,张贴在办公室的墙上。这也是我们至今所引以为豪的。
我们在创建小区的过程中,推出了四个共建的举措:社区共建、警民共建、医疗共建、金融共建。明确了我们自己的任务;依靠政府、依法办事、协调沟通开创一个和谐多赢的局面。在工作中得到了香河园街道办事处、柳芳北里社区居委会、香和园派出所和有关部门的大力支持和配合,与物业公司融洽形成了一个伙伴关系。
然而,我们的工作也不是一帆风顺的。业委会成立后面临的问题是,业主们将开发商遗留的施工质量问题转嫁到物业公司的身上,而物业公司本身的服务质量也有待于提高。故小区内很多业主,拒交物业费。业委会针对此现象在小区内张贴公示表明对此问题的态度:对这种行为不予支持。有些业主对此不理解,在小区电梯及公共区域内张贴小字报,称业委会的屁股坐歪了。物业公司也交给业委会一张清单,计划对30多名业主通过法律途径进行起诉。
业委会经过调查和开会讨论后明确回答物业公司这种做法不妥,虽能胜诉,但可能会给今后埋下互不信任加深矛盾的祸根,造成恶性循环的局面。经慎重思考后给出以下建议:
一、建议物业公司先从自身找出原因,要尽快完成由管理到服务理念的转变,苦练内功,提高自身的服务质量。
二、每个委员分头承包多个业主和开发商及物业公司的代表一起入户走访,有问题分清责任后,分别由物业公司和开发商在限期内加以解决落实,并对落实情况进行跟进和监督。对一些一时不能解决的问题,向业主们耐心地做了解释工作,解开业主内心的疙瘩。这因此也得到了业主的谅解和好评,有的业主当时就将所欠一年多的物业费一次性付清。
三、通过社区的宣传栏选择性的张贴出各大媒体正面引导的消息和对我们小区工作的正面报道与肯定,以及业委会的工作目标和近期的工作任务。通过宣传引导业主们形成正确消费理念:
1、频繁的更换物业公司,真正损失的是广大业主。
2、要结合本小区的实际情况,合理的做出物业费的价格定位。一味的增高或片面的降低物业费都是不可取的。
3、希望广大业主在明确自己权益的同时,也要清楚自己应尽的责任和义务。提高自身的主人翁意识,积极参与到创建和谐的工作中来。
4、要清楚的知道按时交纳物业费,不是一种消费行为,而是一种能使自身的产业保值增值的投资行为。
为了使业委会的工作做到公开透明,每次业委会除委员参加外,居委会、派出所、物业公司和开发商均到场列席会议,每次会议特邀一至两名业主参会,群策群力,共商大计,上传下达,渠道畅通,沟通协调,加深理解。
以上的工作得到了广大业主的充分理解和认可,以业主大会87%的通过率和金罗马物业服务公司签定了长达5年的物业服务合同。截至去年底对物业公司的满意度一直保持为96%左右,上升至92%的物业费收缴率充分说明了这一点。物业公司在与业委会的合作中,也尝到了甜头,增加了信心。小区的物业管理从而走上了良性循环的轨道。
我们体会到物业纠纷的调解是一种为了共同的目标(安定和谐)通过说服双方做出一定的让步来达到和谐的目的。但是在物业纠纷调解工作中,调解并不是一定要等到矛盾激化后再去解决,而是要矛盾在孕育中或刚刚有所露头时就要解决,从而将矛盾控制在最小范围内。
《物权法》的出台,解冻了“民宅禁商”令。作为业主,由于投资理念的不同,对此反应亦不同。在此居住的业主认为,开公司的业主(或出租后开公司)严重影响了居住业主的生活,侵害了居住业主的利益。小区的设备特别是电梯由于使用频繁,以致有效使用年限缩短;加上各公司员工素质参差不齐,在大堂、电梯厅、楼道等其它公共区域吸烟,部分公司员工将饭盒乱扔、在室内穿高跟鞋走路、因未购买磁卡进门时与保安发生冲突,个别公司员工破坏园区设施,这都导致了楼宇的品质的降低,增加了物业的服务、管理成本。
业委会认为,政府大力提倡“建设和谐社会”。虽然“民宅禁商”令解冻了,但是为了创建和谐小区,合理、有效地化解居住、商用矛盾;为了使小区的设施能够有基金得到及时维修、更新;为了使居住的业主不受干扰、使开公司的业主安心经营,找到一个有效的实现多赢目标的方案势在必行。
根据《物权法》及其它有关法律法规的规定,经业委会研究,并经业主大会表决通过了一下决定,所有在“新天第”开办公司的,需按每平米每月多交纳1元的设备维修基金和保安、保洁费用,并与业委会签订《协议》,承诺遵守《新天第小区商户管理规定》。对违反“十条”规定的,业委会将以商户违约收取一定的违约金,直至不为此商户提供有关年检资料。
多收的钱用在何处?针对商户因人员多、来往频繁对小区的共用设施磨损偏大,业委会利用对其多收的一元钱的收益,对小区的各项设施进行了改造,比如:电梯维修的加强、小区监控系统、园区喷泉等的改造等。这大大提高了广大业主的生活质量,使新天第园区更加和谐。新天第所提出的“一元方案”为全国首创,各新闻媒体由此争相报道,并有多家业委会来参观学习,从而使新天地成为北京市乃至全国社区和谐的典范。
在创建和谐社区中,以沟通、协商方式化解矛盾,业主、物业公司都是赢家。新天第小区已连续三年被市建委评为“优秀物业管理小区”;在北京市业主2008年年会“十佳小区”评比中,新天第小区列为第一名;物业费的收缴率也逐年提高,2007年当年物业费收缴率达到了92%,是小区建成以来的最高点,这使得物业公司能够更好地为广大业主提供满意的服务,确保了公司的良性运转。这一切充分说明,以沟通、协商方式化解矛盾是建设和谐小区的有效途径。
                                                                                                                                                                                                                                                                   新天第小区业委会主任  张大宪
新天第小区     新天第
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