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发言稿张农科
2011-10-03 22:28:50 来源: 】 浏览:1604次 评论:0

物业管理的核心价值是保证房屋建筑的使用安全,物业管理的基础是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理权。

◇如何确定物业服务价格?
我们的政策目标是逐步建立物业服务价格弹性调整机制。物业服务价格的确定主要取决于三个因素,一是物业服务内容,二是物业服务标准,三是物业服务成本。为此,我们做了以下工作:组织专家制定了《住宅物业服务标准》,量化了物业服务内容和服务标准,《住宅物业服务标准》设置了5个级别的服务等级,每级标准均按照服务内容划分为7大项37个子项146个小项;北京市物业管理行业协会按季度定期发布北京市物业服务平均成本,为物业服务合同双方签订合同提供参考;在价格形成机制上,我们引入了物业服务评估监理机构,根据合同约定的物业服务项目标准和北京市当期的平均服务成本,评估确定物业服务价格。
◇业主大会要不要建?如何解决业主大会成立和活动中遇到的问题?
异产毗连房屋的特点决定了单个业主无法实施对物业管理区域内共用部位和设施设备的管理,因此成立业主大会是大势所趋。
针对目前业主大会成立和活动中存在的启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难等问题,我们新的政策体系作出了如下的制度设计:
一是建立业主大会成立双启动机制。在业主大会发起阶段,规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的义务,同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。
二是强化行政管理责任,规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。在业主大会筹备阶段,街道办事处、乡镇人民政府应当指定代表担任筹备组组长指导筹备工作,但其没有表决权。
为解决备案难的问题,我们还规定,业主大会成立后,业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府申请备案时,材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。
三是研发业主决定共同事项公共决策平台,解决业主大会“决策难”问题。决策平台为业主提供了一种廉价、高效、便捷、可追溯的决策方式。
四是把业主委员会的界别制改为委员任期制,彻底解决了业主委员会“换届难”的问题。我们规定,业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
◇对欠费业主如何办?
这里边首先需要明确的是业主到底欠谁的物业服务费?经过大量的分析和研究,我们认为,作为物业管理区域内全体业主行使物业部分管理权利的自我管理组织,受全体业主委托购买其共用部分的物业服务,而业主应当向业主大会交纳相应费用,因此,在法理上,应当是由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同并支付物业服务费用,为进一步理顺以上法律关系,我们今年在怀柔区开展了试点工作,试点措施包括以下几个方面:
一是确认业主大会的主体资格,健全其民事行为能力,可以做原告和被告,个别业主拒交物业服务资金时,业主大会或业主委员会可以按照管理规约约定进行催缴或者向人民法院提起诉讼。
二是物业服务合同改由业主大会与物业服务企业签订,业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费和专项服务费用。
三是建立业主共有资金,业主按照专有部分建筑面积占建筑物总面积的比例,向业主大会交纳物业服务资金。
为防止业主以转让房屋的方式恶意逃避缴费义务,我们还修改了存量房屋买卖合同示范文本,约定房屋出卖人欠交物业服务费用需向房屋买受人的债务转移。

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