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新政取代旧政——对<739>号文召开业主大会更换物业企业新政解读
2014-08-26 12:03:41 来源: 】 浏览:2165次 评论:0
    近日,海淀区某小区业委会咨询关于更换物业服务企业过程中需要召开的业主大会会议的议题表决和程序问题。
    由于2003年先于《物权法》出台的《物业管理条例》及与其相关的北京市建委的《关于业主大会招标有关问题的意见》(京国土房管物〔2004〕216号,以下简称“<216>号文件”)对业主更换物业服务企业的工作习惯的影响,未因2007年《物权法》出台并且《物业管理条例》做出重大修订而改变,故有些小区受目前一些区县和街道办事处乡镇政府官员采用过时文件的指导,仍停留在错误的思维和做法。特别是2010年《北京市物业管理办法》出台,原来的做法甚至已经有被大兴区和朝阳区法院判决是不合法的,例如其中九台2000小区的起诉方代理律师是业内专家孟宪生律师。
    <216>号文件中对业主共同决定选聘物业服务企业的做法本来的文字描述是:“授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人”,而在实际操作中却几乎无一例外的采用了“授权业主委员会直接确定中标人”的错误做法。即用公开招投标的方式,选聘新的物业服务企业,其中第一中标人(共三名中标人)可以和业委会签订新、无需经业主们共同讨论、表决的合同,进驻小区。
    北京市政府为了纠正这种错误的行为,特别在《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739 号)中第十二条规定:“由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使”。这就是说,将《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)中第十一条第四项之“选聘、解聘物业服务企业或不再接受物业服务企业的事实服务”再按<216>号文件的过时规定直接委托给业委会的这种做法应该被终止。尽管2011年前此种方式盛行,但由于其忽视了广大业主们的知情权和业委会几个委员就决定了小区更换物业服务企业的重大事项而导致小区混乱的情况不断发生,在2011年<219号>文发布后是不被允许的,正因为如此,大兴区和朝阳区采用这种方式选聘新物业服务企业的两个小区业委会均在法庭上败诉了。其所谓的“业主大会决定”被业主要求撤销且人民法院判决支持。
    其实,当年的<216>号文件中还有“由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人”的合理并符合法律规定的办法,只不过均被忽视。即应该由业委会做出决议委托招投标公司,用公开招投标的方式排出中标的前三名,业委会再组织召开本小区业主大会从第一中标人开始投票,如人数和对应的面积票权数双过50%,业委会就有职责与业主大会选聘的物业企业签订合同了,然后依照<603>号文件进行双方的交接后进驻。
    至于业主委员会聘请并通过招投标公司来实现中标企业的产生或采用其他方式产生中标企业是否需要召开业主大会授权,在<219号>、<739>号文件中并没有做出规定。其实,由于无论什么方式产生的“中标企业”(及对应的物业服务合同文本)都需要再经过业主大会会议表决通过,因此这个“中标企业选择”的问题,就纯粹变成了业主委员会的工作方法问题,其不属于小区里的重大事项,只要本小区议事规则或管理规约中无特别规定,业主委员会就有权作出关于此项工作的决议。当然业主委员会在作出决议前,应广泛征求业主意见提出符合本小区招标的条件和要求,提供给招投标公司作为招标的资料。一般存在矛盾和争论比较大的小区里,我们建议业委会采取“聘请并通过招投标公司来实现中标企业的产生”方法,这样依靠第三方公信力显示出评选的公平、公正、透明性。而相对较平稳的小区业委会也完全可以组织小区内各方代表投票或打分用邀标方式将应聘企业排出前三名,更为简单经济。
    由于部分人还停留在以往办事、处理问题的思维中,没有深入理解<219>号文件颁布后实际操作中发生的变化,所以需要培训政策的正确解读和操作。
【2004】<216>号文件第三条中确实说明“根据不同情况,业主大会应当在招标前决定以下事项:(一)授权业主委员会或委托招投标代理机构组织招标;(二)确定采取公开招标或邀请招标;(三)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人…“目前有的地区仍旧在执行上述中的第(三)项,而2010年10月1日<219>号文件和2011年十二月三十日<739>号文执行后,已经取代了<216>号文。新旧文件相冲突时以新文件为准。而新文件明确规定“由业主大会决定的事项不得授权业主委员会直接行使”,所以业委会就被取消了像<216>号文件第三条第(一)项的授权资格,因此<219>号文后大兴区一个小区和朝阳区九台2000小区的败诉也就不足为奇了。
    九台2000判决书第九页“授权业委会以招投标方式选聘物业单位并签署物业服务合同意味着业委会一经授权便会全权处理物业单位选聘事宜,并与中标单位签订物业服务合同,此过程无须再召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定…… 违反了议事规则和物权法相关规定,妨碍和限制业主共同决定选聘物业单位之权利。”判决如下:撤销朝阳区九台2000家园第二届第二次临时业主大会做出的“授权业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的服务公司为本小区提供物业服务,并签订三年期物业服务合同”的决定。
    从情理和程序上讲,因为一个共同事项而召开二次业主大会既不合情理也不符合常规,只是给业主大会工作徒增难度。
    根据<219>号文和<739>号文要求和两个区县法院判决案列的教训,业主委员会做出决议,用公开招投标或邀标方式,将中标物业企业公司排出一、二、三名,然后召开业主大会从中标的第一名投票,双过50%,业委会就有权力与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这是当前北京市多数小区采用的只召开一次业主大会选聘新物业服务企业的办法。
    对于<216>号文虽未宣布作废,但新政已明确对旧政做出限定,二政相悖,应取新政作为我们小区工作实际操中的理论指导依据。       
                                                                                                                        文:“首一”辅导中心业主大会工作指导部 童超 
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