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落实物业服务酬金制模式
2013-04-02 13:26:45 来源: 】 浏览:1576次 评论:0
                                                                                                    首一专家组成员、乐府家园业主委员会主任 恽壮
物业管理酬金制是指在予收的物业服务资金中支付物业区域的管理和维护所需费用。结余或不足均由业主享有或者承担,并按合同约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业。
乐府家园小区,2005年6月底入住,业主1600户,2007年10月成立业主委员会,通过学习有关法律、法规,广大业主认识到要想保护全体业主利益及权益,就得当家作主。
我们小区前期物业管理是开发商自己的物业公司,小区的物业管理用房、公共区域、公共设备、设施、公共区域收益,只有开发商及物业企业知道并声称归开发商所有。如何解决这个难题,如何维护业主的权益,广大业主认识到首先是改变物业服务合同主体,即合同甲方由开发商变为全体业主。如何使物业服务企业的管理做到公开透明,业委会从包干制转为酬金制。并建立独立的共管账号,物业企业所有支出没有业委会同意一分钱也不能支取。
经全体业主大会表决,采取酬金制的想法得到广大业主的支持,前期物业公司拒绝参加招投标,经招投标选中深长城物业北京公司,并于2009年12月30日进驻至今。
一、酬金制物业费交给了谁
在物业服务合同中明确规定建立独立的双方共管账户,公章、人名章双方分别各执一枚,并书面形式通知开户银行。明确物业服务企业收取的物业服务费是代收性质,所以收取的费用在使用前称为预收。业委会将代收、预收,对广大业主进行了广泛宣传,使全体业主认识到物业服务费不是交给了物业企业,而是入到全体业主自己的账户中,三年来物业服务费缴纳率保持在96%以上,欠费业主大部分属于长期不在小区居住空置房的业主。
二、酬金制使物业服务有据可依
物业服务企业在物业合同中有工作计划、有支出预算。
预算内容含有:
  1. 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等;
  2. 物业共管部位、共同设施、设备的日常运行、维护费用;
  3. 物业管理区域内清洁卫生费;
  4. 物业管理区域内绿化养护费;
  5. 物业管理区域内秩序管理费;
  6. 办公费;
  7. 物业服务企业固定资产折旧费;
  8. 物业公共部位、公共设施、设备及公共责任保险费用;
  9. 经业主同意的其他费用。
而这个预算是经业主委员会事先提出的,按当时北京市物业服务等级中的二级标准测算出来的,经业委会审查认为此预算是科学的、实事求是的,既无漏项又留有余地,并将测算公告广大业主。因为有服务标准、有预算、有工作计划,使广大业主对物业企业的服务质量、服务内容的监督有了标准依据。
三、酬金制全过程管理
物业服务合同中规定物业企业的所有外包项目,所有改造改建必须定三方合同,业委会全程参加。
我们小区外包项目中有保安、绿化、保洁、电梯,我们与物业企业签订的合同是三年期,但外包项目要求为一年期,凡是不符合标准的、达不到服务质量的,就要进行更换外包单位。三年来电梯、保洁经评审合格,保安、绿化都进行过调整,每次调整都进行公开招投标,业委会、物业服务项目部及其上级专业管理人员组成评标小组,共同评审决定中标单位,长城物业公司管理三年中,消防系统、监控系统、车辆出入的道闸系统、高压水泵等项目需改造维修、业委会聘请业主中的专业人士,项目部,项目部上级专业管理人员组成专家组,对维修改造项目进行事先评估,共同对施工方使用设备、等级、价格进行招投标并确认施工方。
四、酬金制是阳光财务
酬金制物业企业的权益与业主的权益严格分开,物业企业按合同规定每年定期向业主公布财务信息,物业的资金使用每年都经业委会聘请的审计部门进行审计,并对支出内容出其审计报告,保证了业主的监督程序。
五、酬金制保护了业主与物业企业的双方利益,
酬金制模式物业企业按约定提供服务项目,提供质价相符的服务,就可以完成约定的年纯利(酬金)的收益。
在包干制模式下,物业企业是干的越多越好挣得就越少,包干制企业为追求利益,会从降低服务标准、降低服务质量、减少服务项目、减少工作人员来追求更大的利润,即损害了广大业主的利益,又引发业主与物业企业间的矛盾,产生不和谐因素,而酬金制下的物业酬金不会混淆物业费的收入而避免业主的收入被侵占,减少了许多矛盾的发生。
六、酬金制免税
2011.6.13日北京市税务局公告:
1.物业管理企业开设单独账户专项存放,为业主委员会代管资金行为不征求营业税。
2.业委会直接与提供劳务的单位或个人签订合同且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结票发票,对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款行为不征求营业税。
乐府江南业委会与深长城2009年物业合同中的规定符合2011年6月13日精神,2011年下半年我们小区物业服务费就在北京市第一个享受到免营业税的优惠政策。
七、酬金制对业委会的要求
1.要想使酬金制顺利执行,业主会成员要不断学习管理知识及有关专业知识。
2.乐府江南业委会所有成员是公益性质的,所以都具备公益心、责任心,都能牺牲个人利益。
3.建立一支团结奉献并具有专业水平的团队,在财务、法律、维修资金、工程管理及招投标中都有专业人士把关。
八、酬金制势在必行
酬金制是国外很多国家物业服务企业通常采用的模式,其广泛存在证明其合理性和适应性。酬金制对业主的好处是:让业主受到明明白白的消费,使业主能够自己做主如何消费,能使除酬金外所有物业服务费及其它收入全部用在业主身上。
酬金制能使物业企业规避风险,达到共赢、双赢才是业主和物业服务企业的共同目标。
由于酬金制降低了物业管理企业随意扩大利益的可能,在业主作为一个整体参与物业管理活动的积极性的前提下,酬金制可以起到保护业主利益的作用,更能够起到保证物业企业正常生存和向前发展的作用。
三年来乐府江南家园酬金制运转中得到体会是:业主与物业企业之间互动,使财务支出、服务质量、服务标准、服务项目更加透明。监督、检查具备依据。促进了业主与物业企业的和谐,相互尊重,相互理解,矛盾减少,心情舒畅,我们小区的经验证明酬金制势在必行。


 
 
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