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“首一”辅导中心理事长张大宪在东方太阳城辅导会上的发言(摘要)
2013-01-28 10:32:09 来源: 】 浏览:1318次 评论:0

在北京首一业主大会工作辅导中心来太阳城辅导会上
张大宪理事长的讲话(摘要)
今天讲三个问题。

  •       现状。现在不同于十年前,现在北京市争取在2015年内实现业主大会全覆盖,这是以前所没有的,任务艰巨。但对业主来讲,业主维护的只是自己的一些物权,唯一的要求就是仅有的物权能得到保障,而不要贬值。拥有自己产权,成为物业的主人,对于大多数中国老百姓来说还是实行住宅商品化以后近二十年来刚刚有的新体验。北京现在有住宅物业管理项目的共3600余个小区,已成立业委会的共有住宅992个,非住宅43个,其中占全市25.94%。业主们逐渐认识到了自己的权利。推动中国的民主建设,是一个漫长的过程,中国的民主是要从基层做起的。今天看到小区有这么多业主团结在一起,都发动起来了,大家都在关心小区的事物并以主人翁的精神为小区的建设献计献策,这样很好。是值得在各个小区宣传和推广的事情。
      十八大以后,如何建设一个幸福的中国?我个人认为这是由社会各个细胞组成的,也就是由各个社区组成的。随着物权法的出台,业主时代的到来,业主维权无路的情形发生了巨大的变化。政府已批准可向社会组织购买服务的方式成立了业主大会工作辅导中心:中心行业主管单位为住建委,行政管理为民政局,集中北京市业内的专家学者,辅导各小区尽快召开业主大会成立业主委员会。今天我们希望把我们曾经在实际工作中,曾走过的路及体会和大家分享一下,希望大家少走弯路,增强信心,提高认识,拓宽思路。相信党的十八大以后政策会更加民主、开放,业主的权益一定会得到有力的维护。希望在下次我们再来的时候,业主大会已成功召开并已成立业主委员会,也希望在和开发商、物业公司展开平等的对话,沟通并商议事情的同时,在党和政府的有关政策的指导下精诚合作,共创和谐,创建美丽社区,只有这样建设美丽中国的目标才能早日实现。
  •       物业费涨价问题。物业费多年没涨了,随着要素价格、特别是劳动力成本大幅上涨,原本微利的住宅物业行业有了入“冬”的感觉。有些项目的运营一部分靠收取往年积淀的欠费、一部分靠收取当年的费用、一部分靠经营收益贴补、一部分靠寅吃卯粮维持。物业由过去的暴利变成了微利,甚而从微利变成了亏本。物业服务资金的缺口使得一些物业服务企业选择牺牲服务来维持运转,直接导致服务水平持续滑坡,出现服务与收费率的恶性循环。在物业服务费收取标准问题上,物业服务企业强调成本,业主强调品质而无法达成共识,物业费上调难度很大。
      一些不成熟的业委会组织将忽视了质价相符的市场法则,把降低物业费变成业委会今后工作的最终目的。把低价策略作为选择新物业服务企业的首要条件,致使小区物业服务水平在新物业进驻后并没有明显得到改善,甚至某些方面出现倒退。一些业委会对物业服务业务介入太深,导致物业服务企业无所适从,无法在服务中体现其专业性,为今后工作留下了隐患。业主大会和业主委员会应增强对物业管理基础知识的了解、摆正位置、形成正确的观念,将会对小区物业服务整体水平产生积极影响。业委会也应通过宣传来提高业主的主人翁意识和公民意识,使广大业主都能积极的投身到小区建设中来。让大家意识到权利和义务是相等的,不能只要求自己的权益而不尽自己应尽的义务。使双方在摆正各自位置的基础上应是一个相互理解、互相支持、共存共荣的关系。业主们应努力学习专业化知识,明明白白消费、明明白白维权、同时也要明明白白履行业主义务。
      业委会的成立现在越来越多,由开始的200多小区发展至500左右小区时一段时间停滞不前,通过近期的大力推动现已达近一千家,我们的队伍在不断壮大。但有些业主由于专业知识不全面只看到自己墙内的面积,关心这部分的房产值。其实我们业主有一大块是在共有面积上,如设施、绿地、园景等。这些共用面积的设施设备保修期满后的维修和更新、改造所需的资金是包含在大家缴纳的住宅专项维修资金。所以大家要积极行动起来关心自己的家,否则再过五年十年,小区老化了、管道要更换了、园景破坏了、大修资金也用完了,家园就破败了!你的房产就大大贬值了!业委会应通过宣传来提高业主的主人翁意识和公民意识,积极的投身到小区建设中来,我们要使房产保值,大家就要积极行动起来。
  •       我们按什么标准办?《北京市物业管理办法》、36个与之配套文件、管理办法,是综合的、可操作的但在实践中我们发现还是存在一些问题的,有待修改,但是希望大家先按这个文件来做,一步一步来。原来叫激情维权,要理性维权,现在提倡依法维权。我们业主要知道我们共有部分的业主权益在哪里,如果不知道自己的权益,如何维权呢?因此一定要先确权。对业主大会和业主委员会来说,增强对物业管理基础知识的了解、摆正位置、形成正确的观念、淡薄功利树立公信,将会对小区物业服务整体水平产生积极影响。
      与物业有矛盾时,要按管理办法做。我们的目的不是为了换物业公司,而是为了帮助他们提高管理水平。频繁地换物业真正损失的还是业主。要把业主大会业委会变成一个桥梁、平台,在这个平台上构建一个和谐多赢的家园,通过大家的共同努力把社区创建成美丽家园,建设好我们的小区,这是我们的目的。
      我认为:业主委员会是富人堆里的穷组织,大家都知道,应把业委会建成一个不为名、利的具有公益性质的群众自治组织。首一业主大会工作辅导中心就是这样一个由政府向社会组织采购服务的民办非盈利的社会组织。今后只要需要我们时,我们一定及时赶到为大家提供服务。谢谢大家。
 
 
 
 
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