设为首页 加入收藏

TOP

第三方调解机制—童超 用第三方社会调解机制化解社区矛盾
2013-04-02 13:33:10 来源: 】 浏览:1854次 评论:0
    第三方工作机制委员会副秘书长
   首一业主大会工作辅导中心指导部主任童超
90年代以来城市住房由计划经济时代的国家财产转变为私有财产,出现了以业主为主体的城市基层社区新型管理模式。“物权法”等法规性文件指出:业主大会是物业管理区域内基于建筑物区分所有权,在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及“管理规约”和“业主大会议事规则”,行使共同管理权力,承担共同管理责任的组织,已经成为社区治理的重要主体之一,是促进社区和谐稳定的重要力量。但困扰小区物业管理市场的各相关主体,因不同利益诉求而矛盾重重,纠纷不断,有的甚至演绎成流血事件等社会悲剧,给社会带来不稳定、不和谐。为了实现社区治理的和谐稳定,构建有效的物业纠纷第三方调解机制,提高基层社会的科学管理水平。我们在北京市“社工办”支持下成立了“社区物业纠纷调解委员会”。我们根据工作规程和实施方案,对一些社区里的矛盾和纠纷进行了调研和调解。
海淀区曙光花园望山园小区,位于四季青桥的正福寺,共有11幢楼,建筑面积近16万平米,业主共1232户,小区内物业服务费有七种标准。现在小区内服务的是首开燕桥物业公司,该小区2010年下半年成立了首届业主委员会。目前物业服费务累积欠资千万元左右,而双方签订的物业服务合同2013年3月到期。
业主委员会基于部分业主诉求,欲在合同到期后不再续签合同,准备更换物业企业,燕侨物业服务企业是国企,多年来在服务中积累的矛盾和问题引起广大业主的不满,不满意主要有:个别主管在小区形成了连带亲戚关系,侵害业主利益的“家族公司”,公共设施维护问题,小区安全全封闭问题,公共部位权属收益返还等问题。
而物业企业,物业服务费收取的问题多年来欠费近千万,七种物业费标准,业主对物业企业工作上的不理解和不配合,也是一个物业企业十分头痛的问题,不知如何面对该现状。
针对该小区复杂、难解的局面。我们下小区,现场接待并约谈业主委员会及业主近十次,电话交谈无数次,听取他们的意见和诉求,我们也多次与物业服务企业通话并几次当面约谈燕桥物业公司老总和项目经理及主管,经过调解矛盾并引导双方换位思考,业委会同意了我们的调解,不换物业企业。在听取业主诉求物业服务公司答应改进工作,可以沟通协商。我们于元月12日,召开了《社区物业纠纷调解第三方社会机制》现场会,我们第三方的相关专家现场调解,业主委员会委员现场提出了续签合同的十二项要求,包括将不称职的“主管”在有限时间内解聘、调离小区,家族人员随后调离,物业服务上及公共收益上存在问题都答应逐步解决,专家建议十二项中不合理的要求,委员也同意去掉,其余的都达成了协议。
业主委员会承诺协助物业企业催缴欠费,双方表示赞成我们提出的七种标准的物业服务费变成三种标准。大矛盾解决了,具体的落实还需要双方协同努力,社区无大事,小事都是大事,和谐社区的建设是长久大计。
我们调解纠纷的机制和工作都要落到实处,进入一个小区解决一个问题,我们委员会先后还调解了丰台区莲花小区物业区域划分业委会上访问题。调解了朝阳区华展国际公寓物业企业更换长时间无法交接矛盾,达成具体交接的细节和时间。
近些年来,物业管理深层次矛盾逐渐显著,因物业服务引发的纠纷层出不穷,而这些矛盾都可以从现行的物业管理机制和模式找到其产生的根源,正视三十多年传统的物业管理实践,要求我们不能再墨守成规,必须探讨变革现行制度,探索出一条适应市场需求的新模式,改革是唯一的出路。
物权法规定,业主是建筑物区分所有权人,对自己所有物业具有直接支配和完全排他的权利,所以如何管理物业完全取决于业主,业主才是物业管理的真正主体。随着业主参与意识的提高和自我管理能力增强,业主委员会这个新生组织的建立必然和老式“一体化”物业企业管理模式发生冲突,这样必然会在小区里就产生了物业纠纷。
我们第三方调解机制委员会是两个发生纠纷主题之外某个客体,我们是和两个主体有联系,也可独立于两个主体之外。我们是“非利益相关的中立第三方”,我们是相对客观的非当事人身份从事纠纷调解活动,如问题观察、分析研究、政策法规传达、信息沟通、联络交流、建议咨询、检验评判等促进物业纠纷利益相关方达成一致,增加接触、协商、妥协、合作共赢的活动。
我们中立的第三方在物业纠纷中的组织定位,通常具有社会公共性,成员职业身份多为领域专家、公益律师、学者或民意代表,其组织活动不以盈利为目的,依据有关法律,政策或合同,对于纠纷争议事物进行观察、检验、联络评判。(与会者单位有关这类社区纠纷找我们,我们愿为你们服务)谢谢!
 
2013.1.20
】【打印繁体】【收藏】【关闭
上一篇第三方调解机制—宋宝成 2012年行.. 下一篇第三方调解机制-首一 张大宪主任..

相关栏目

最新文章

热门文章

推荐服务商
名称:牛尾
描述:中山市高上普照节能设备有限公司 名称:易宝支付
描述:易宝支付 名称:门户通
描述:门户通 名称:WEB开发网
描述:WEB开发网